Tóm tắt: Du lịch nông nghiệp, nông thôn đang trở thành xu thế du lịch phát triển trên thế giới. Hình thức du lịch này được khai thác trên nền tảng của hoạt động sản xuất nông nghiệp, mang lại nguồn lợi cho cả ngàng nông nghiệp và du lịch. Đi cùng với đó, các loại hình bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nông thôn cũng được biến hóa đa dạng, phong phú. Tuy nhiên khung pháp lý điều chỉnh vẫn còn nhiều khoảng trống, tồn tại nhiều vướng mắc. Nội dung bài viết tác giả trao đổi, phân tích một số loại hình bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nông thôn cũng như thực trạng pháp lý và đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện.
Từ khóa: bất động sản du lịch; farmstay; homestay; du lịch nông nghiệp, nông thôn.
Tác giả: Th.S Phạm Thị Minh Trang – Giảng viên Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh
- Khái quát về du lịch nông nghiệp, nông thôn
Bên cạnh những hoạt động của cuộc sống thường nhật như ăn, ở, học tập, lao động… con người dần hướng tới cuộc sống chất lượng, nâng cao các giá trị vật chất, tinh thần. Do đó, du lịch trở thành một nhu cầu thông dụng gắn liền với cuộc sống hiện đại. Thông qua du lịch, con người có điều kiện để cải thiện, phục hồi và bù đắp về sức khỏe, tinh thần và cao hơn là thưởng ngoạn và chiêm nghiệm về cuộc sống, con người, thiên nhiên và các giá trị văn hóa của nhân loại.[1] Sự phát triển của kinh tế – xã hội với nhiều gánh nặng, áp lực trong cuộc sống và đặc biệt là sau đại dịch Covid-19, nhu cầu tìm về với thiên nhiên để tận hưởng giây phút bình yên, nghỉ ngơi thư giãn và tái tạo sức lao động trở thành xu hướng du lịch được nhiều người quan tâm lựa chọn. Nắm bắt nhu cầu của xã hội, các sản phẩm du lịch nông nghiệp, nông thôn được đẩy mạnh phát triển. Đặc biệt với thế mạnh là quốc gia có nền nông nghiệp lâu đời, diện tích nông thôn rộng lớn, trải dài khắp các địa phương, vùng miền. Khí hậu nóng ẩm nhiệt đới, điều kiện thổ nhưỡng, địa hình, tài nguyên thiên nhiên phong phú; đa dạng về dân tộc, văn hóa, ẩm thực tạo nên những đặc trưng thu hút để phát triển du lịch.
Theo Từ điển Tiếng Việt, du lịch được hiểu là đi đến những nơi xa lạ để giải trí và hiểu thêm về đất nước, con người, cuộc sống. Cách hiểu này gắn liền du lịch với nghỉ ngơi và giải trí. Dưới góc độ pháp lý, du lịch được hiểu là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác.[2]
Du lịch nông nghiệp, nông thôn (tiếng anh là Agritourism) là loại hình du lịch khá phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới vào những năm 80 của thế kỷ 20. Ở những quốc gia khác nhau có nhiều tên gọi đối với loại hình du lịch này. Ví dụ ở Anh là “Rural-tourism” – du lịch nông thôn, Mỹ là “Homestead” – du lịch trang trại, Nhật Bản là “Green-tourism” – du lịch xanh, còn ở Pháp là “Tourism de verdure” – du lịch với cỏ cây[3]. Theo Từ điển Cambrige, agritourism[4] được hiểu là hình thức kinh doanh cung cấp kỳ nghỉ cho du khách tại các nông trại hoặc khu nông thôn. Theo The National Agriculture Law Center, du lịch nông nghiệp, nông thôn là một hình thức kinh doanh thương mại liên kết sản xuất và/hoặc chế biến nông sản với du lịch để thu hút du khách đến một nông trang, trang trại chăn nuôi hoặc hoạt động kinh doanh nông nghiệp khác nhằm mục đích giải trí và/hoặc giáo dục du khách đồng thời tăng thêm thu nhập cho trang trại, hoặc chủ doanh nghiệp.[5]
Ở Việt Nam, thuật ngữ du lịch nông nghiệp, nông thôn chưa có quy định giải thích trong các văn bản pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, trong Chiến lược phát triển du lịch đã định hướng du lịch sinh thái gắn với nông nghiệp, nông thôn là một trong 5 dòng sản phẩm chủ đạo của ngành du lịch.[6] Và theo Quyết định số 263/QĐ-TTg ngày 22/02/2022 về Phê duyệt Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2021-2025, đã xác định nội dung phát triển du lịch nông thôn trong Chương trình xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2021 – 2025 gắn với bảo tồn và phát huy các giá trị văn hóa truyền thống theo hướng bền vững, bao trùm và đa giá trị.
Theo Tổng Cục Du lịch Việt Nam, du lịch nông thôn (rural tourism) được hiểu là “loại hình du lịch diễn ra ở khu vực nông thôn, với quy mô kinh doanh nhỏ, không gian mở, được tiếp xúc trực tiếp và hòa mình vào thiên nhiên, gắn với những đặc điểm tiêu biểu ở khu vực nông thôn, những di sản văn hóa xã hội và văn hóa truyền thống ở làng xã…; thể hiện đặc tính đa dạng về môi trường, kinh tế, lịch sử, địa điểm của mỗi vùng nông thôn.”[7] Hay nói cách khác, du lịch nông thôn là chuỗi các hoạt động, dịch vụ và tiện nghi được cung cấp ở khu vực nông thôn, để khai thác các giá trị ở vùng nông thôn như một nguồn tài nguyên, đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của cư dân không ở nông thôn hoặc ở vùng nông thôn khác. Các giá trị tài nguyên ở vùng nông thôn mang tính đặc trưng về văn hóa, lối sống truyền thống làng quê gắn với lao động sản xuất nông nghiệp.
Tóm lại, du lịch nông nghiệp, nông thôn là hình thức du lịch kết hợp giữa kinh doanh dịch vụ du lịch và nông nghiệp tại khu vực nông thôn. Với các đặc trưng cơ bản bao gồm:
(i) Đưa du khách đến tham quan các hoạt động liên quan đến nông nghiệp. Qua đó, du khách được trải nghiệm, tham quan các địa điểm du lịch là trang trại trồng trọt, chăn nuôi, khu du lịch sinh thái miệt vườn, hoặc các khu chế biến nông sản…
(ii) Thông qua kết hợp giữa du lịch và nông nghiệp, nguồn thu nhập của người nông dân được cải thiện, góp phần giúp người nông dân bù đắp sự giảm sút thu nhập từ nông nghiệp hoặc những khó khăn từ sản xuất nông nghiệp.
(iii) Thỏa mãn nhu cầu tham quan, nghỉ ngơi, giải trí của du khách. Tạo cho du khách cơ hội được vui chơi, giải trí, tham gia các hoạt động rèn luyện thể lực và tinh thần, gần gũi với thiên nhiên và trải nghiệm cuộc sống nhà nông.
- Khái quát về bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nông thôn
Bất động sản theo Bộ Luật Dân sự 1995 được hiểu là những tài sản không thể di dời được. Tức, bất động sản mang tính cố định ở một vị trí và không di dời được về mặt cơ học. Tuy nhiên, với sự phát triển của khoa học – kỹ thuật hiện đại, tính chất không thể di dời được chỉ mang tính tương đối nhất định. Bộ Luật Dân sự 2015 hiện hành liệt kê các loại tài sản là bất động sản tại khoản 1 Điều 107 bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đất đai được coi là bất động sản đầu tiên và cũng là quan trọng nhất, bởi mọi loại bất động sản khác đều được xây dựng, tạo lập trên đất. Ngoài ra, nhà, công trình xây dựng; tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng và các bất động sản quy ước (động sản được gắn liền cố định vào bất động sản nhằm khai thác, vận hành bất động sản đó)[8] cũng được xem là bất động sản.
Từ khái niệm về bất động sản, có thể hiểu bất động sản phục vụ du lịch là những loại hình bất động sản phục vụ trực tiếp cho hoạt động du lịch. Các hoạt động này không chỉ dừng lại ở phục vụ nơi ăn, chốn ở mà còn chú trọng tới không gian nghỉ dưỡng lý tưởng, kết hợp vui chơi, trải nghiệm, học hỏi. Cụ thể, Luật Du lịch 2017 đề cập, mục đích của du lịch bao gồm các hoạt động đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác. Do đó, bất động sản phục vụ du lịch ra đời là sự cộng hưởng và kết hợp giữa nhiều mục đích nghỉ dưỡng với các mục đích thương mại, dịch vụ khác như: vui chơi giải trí, mua sắm (shoptel, shophouse, farmstay) hoặc kiến tạo những không gian kết hợp để nghỉ ngơi với các tiện ích khác: nơi ở, nơi làm việc (resort, villa, condotel) hoặc kết hợp với các mô hình kinh doanh là lợi thế của vùng đất đó (farmstay, homestay).[9]
Từ những phân tích trên, có thể kết luận bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nông thôn là các loại bất động sản du lịch phục vụ trực tiếp trong quá trình kinh doanh du lịch nông nghiệp, nông thôn. Hiện nay, du lịch nông nghiệp, nông thôn phát triển với đa dạng loại hình như du lịch canh nông, du lịch cộng đồng, du lịch sinh thái… với hàng trăm sản phẩm du lịch khác nhau. Phổ biến như: du lịch nông nghiệp công nghệ cao Trại Mát; du lịch miệt vườn khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long, du lịch nghỉ dưỡng Mù Cang Chải, tham quan Vườn quýt hồng… Nhưng tựu chung lại, đặc trưng chung của bất động sản du lịch nông nghiệp, nông thôn bao gồm:
Một, mang tính chất cố định, không di dời được. Đất đai là tài sản có tính cố định tuyệt đối về không gian, vị trí, tọa độ. Những công trình xây dựng trên đất hoặc những tài sản gắn liền với đất khác (ví dụ cây trồng) cũng mang tính chất cố định, không thể di dời. Nhưng như đã nói không nên hiểu một cách cứng nhắc là bất di bất dịch theo phương diện vật lý bởi trong những trường hợp cá biệt các tài sản gắn liền với đất vẫn có khả năng dịch chuyển. Ví dụ như các “thần đèn” dời nhà, nhưng việc di dời này giới hạn trong phạm vi không gian, khoảng cách nhỏ.
Hai, mang tính khan hiếm và cá biệt. Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Bởi đất đai mang tính cục bộ về không gian, con người không thể dịch chuyển đất đai từ nơi này đến nơi khác. Và mỗi một khu vực, địa phương khác nhau, dưới sự tác động của khí hậu, thời tiết, con người… các bất động sản đều sẽ khác nhau. Do đó, không thể nào tồn tại 2 bất động sản giống nhau hoàn toàn, ngay cả khi 2 công trình xây dựng cùng kích thước, diện tích, xây dựng kiến trúc kết cấu giống nhau thì tọa độ, vị trí, phương hướng cũng không hoàn toàn đồng nhất. Đồng thời, bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nông thôn lấy đặc trưng ngành nông nghiệp từng khu vực, từng địa phương để thu hút du khách. Mà Việt Nam là nước nông nghiệp nhiệt đới, sản phẩm nông nghiệp đa dạng ở từng vùng miền khác nhau, với hơn 50 dân tộc anh em tạo nên một bản sắc văn hóa đa dạng. Do đó bất động sản du lịch nông nghiệp, nông thôn là vô cùng đa dạng, phong phú.
Ba, chịu sự ảnh hưởng, chi phối bởi nhiều yếu tố. Bất động sản nằm cố định về không gian và chịu ảnh hưởng bởi cơ sở hạ tầng xung quanh nơi mà bất động sản tọa lạc. Dưới góc độ bất động sản là một loại hàng hóa, giá trị của bất động sản không chỉ xuất phát từ bản thân bất động sản đó mà còn phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế, xã hội, môi trường xung quanh, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… Do đó, khi phát triển bất động sản du lịch nông nghiệp, nông thôn phải có sự đồng bộ, tránh việc phát triển tự phát, manh mún, nhỏ lẻ…
Bốn, về mục đích sử dụng. Du lịch nông nghiệp, nông thôn là sự kết hợp giữa du lịch và nông nghiệp. Do đó, mục đích sử dụng của bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nông thôn bên cạnh mục đích sản xuất nông nghiệp còn kết hợp mục đích du lịch, nghỉ dưỡng. Sẽ có những bất động sản ban đầu chỉ sử dụng vào mục đích khai thác, sản xuất nông nghiệp đơn thuần như vườn cây ăn trái ở khu vực đồng bằng Sông Cửu Long, hoặc trang trại cà phê Đăk Lăk, vườn chè Thái Nguyên… nhưng sau đó được tích hợp mục đích tham quan, trải nghiệm. Hoặc những bất động sản được tạo lập nhằm mục đích sử dụng để khai thác hình thức kinh doanh du lịch nông nghiệp như Green Field Farm Bà Rịa – Vũng Tàu, cắm trại vườn sinh thái “Nhà tôi Village” tỉnh Đắk Lắk. … Những bất động sản này phải tọa lạc ở những nơi có cảnh quan thiên nhiện đẹp, giàu bản sắc văn hóa dân tộc, hoặc đặc trưng ngành nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, chế biến nông sản…
Năm, đảm bảo nguyên tắc phát triển bền vững. Một trong những yếu tố để phát triển du lịch là sức hút của điểm đến, được tạo thành từ nguồn tài nguyên thiên nhiên (điều kiện địa hình, khí hậu, thổ nhưỡng, vị trí địa lý, động thực vật…) và tài nguyên nhân văn (giá trị văn hóa, lịch sử, kinh tế…). Mỗi điểm đến du lịch phải có sức hấp dẫn, tiện nghi đáp ứng được nhu cầu, mong muốn của du khách. Tuy nhiên, bên cạnh việc phát triển bất động sản du lịch, việc đầu tư tôn tạo, bảo tồn và duy trì sự nguyên vẹn của môi trường, nguồn tài nguyên và đặc trưng truyền thống của nông nghiệp cần phải được quan tâm thích đáng. Không những vậy, việc xây dựng một nền nông nghiệp vừa truyền thống vừa hiện đại, áp dụng những dây chuyền xanh, sạch sẽ là thế mạnh thu hút du khách tìm tới loại hình du lịch nông nghiệp, nông thôn. Mặt khác, bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nông thôn phải được đảm bảo nguyên tắc chia sẻ lợi ích. Thông qua sự phát triển của du lịch, những người nông dân cũng được tăng thu nhập từ đó đầu tư ngược trở lại để phát triển nông nghiệp và tôn tạo bất động sản.
- Một số loại hình bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nông thôn tiêu biểu
Các loại hình bất động sản sẽ vô cùng đa dạng tùy thuộc vào các sản phẩm du lịch. Bất động sản có thể tham gia với một chức năng nhất định như chỉ phục vụ nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng hoặc chỉ phục vụ tham quan…Nhưng cũng sẽ có các bất động sản được sử dụng đa chức năng kết hợp. Trong nội dung bài viết này, tác giả dựa trên tiêu chí lưu trú và các hoạt động phục vụ cho nhu cầu của du khách để tạm phân chia thành hai nhóm chính. Nhóm thứ nhất, du khách sẽ lưu trú và tham gia du lịch nông nghiệp, nông thôn tại cùng 1 địa điểm, đại diện tiêu biểu cho loại hình này là du lịch tại Farmstay; Nhóm thứ hai, du khách tham quan du lịch tại những điểm du lịch, khu du lịch không bao gồm dịch vụ lưu trú. Bất động sản bao gồm phục vụ tham quan, trải nghiệm (như vườn cây, trang trại, cơ sở chế biến…) và cơ sở lưu trú. Các loại hình cơ sở lưu trú đa dạng theo quy định của pháp luật du lịch. Tuy nhiên, trong giới hạn bài viết này tác giả lựa chọn homestay để phân tích kỹ.
Đối với Farmstay – đây là loại hình kinh doanh du lịch phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới, “hình thành đầu tiên vào những năm 80 của thế kỷ XX tại Italy”[10]. Theo Từ Điển Macmillan, Farmstay – A stay on a farm as a paying guest, giving you experience of life in the country, tạm dịch là: việc ở lại một trang trại như một người khách trả tiền, và được trải nghiệm cuộc sống tại đó. Một cách dễ hiểu, farmstay là hình thức kinh doanh kết hợp giữa trang trại nông nghiệp (farm) – bao gồm trồng trọt hoặc/và chăn nuôi với kinh doanh cơ sở lưu trú (stay – ở lại). Tại một số Quốc gia trên thế giới đặc biệt là Châu Âu, khi du lịch tại các trang trại, ngoài được nghỉ ngơi, điều đặc biệt là du khách được trải nghiệm cuộc sống sản xuất, trồng trọt, chăn nuôi và sống cùng với những người nông dân tại trang trại này.[11] Đồng thời, loại hình kinh doanh này được khai thác ở mô hình kinh tế kết hợp. Cụ thể, bên cạnh phát triển sản xuất nông nghiệp truyền thống, du khách được trải nghiệm, học hỏi và tìm hiểu về hoạt động sản xuất nông nghiệp. Tiếp đó, các sản phẩm nông nghiệp được chế biến, sơ chế phục vụ cho du khách và kinh doanh thương mại. Du khách là một trong những người tiêu dùng hàng hóa nông sản này. Và đặc biệt, họ được tận mắt quan sát, tìm hiểu về quá trình sản xuất, chế biến nên chất lượng nông sản được khẳng định. Các hoạt động này tương bổ hỗ trợ và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Do đó, du khách vừa được trải nghiệm thời gian nghỉ ngơi, thư giãn ở những trang trại tại các đồng quê yên bình, vừa học hỏi kinh nghiệm sản xuất, chế biến nông nghiệp; vừa trực tiếp tiêu thụ sản phẩm, và xa hơn là giới thiệu, quảng bá tới người khác.
Tại Việt Nam, farmstay được phát triển nở rộ với nhiều mô hình đa dạng. Có nhiều tên gọi được ngành du lịch sử dụng cho kinh doanh farmstay phụ thuộc vào đặc trưng, địa hình, quy mô dự án, đối tượng khách hàng… như “khu nghỉ dưỡng nông nghiệp”, “trang trại nông nghiệp”, “thung lũng nông nghiệp”…. Tuy nhiên, kinh doanh farmstay ở Việt Nam thường tập trung vào các hoạt động tham quan, nghỉ dưỡng và giải trí hơn là trải nghiệm như ở những quốc gia khác. Mặt khác, các farmstay hiện nay chưa phát huy được tiềm năng của mô hình kinh tế kết hợp. Nội hàm của du lịch xanh, sạch chưa được khai thác triệt để dẫn tới việc xây dựng thương hiệu nông sản Việt và phát triển du lịch nông nghiệp còn mang tính nhỏ lẻ, manh mún, đơn điệu.
Đặc điểm nổi bật của farmstay là phải có sự kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp tại các nông trại và kinh doanh dịch vụ lưu trú. Trong mỗi farmstay có thể bao gồm một hoặc nhiều hình thức sản xuất nông nghiệp như farmstay trồng trọt (vườn lúa, trồng dâu, cà phê, nho, quýt…), farmstay chăn nuôi (gia súc, gia cầm, ngựa, heo, cừu, dê, ong, tằm, cá, tôm…) hoặc vừa kết hợp giữa trồng trọt, chăn nuôi, và cả chế biến nông sản (tham quan vườn chè, hái chè và được tự sao chè) … Ngoài ra, trong farmstay sẽ có thể phát triển nhiều hoạt động, loại hình khác nhau để tạo tiện nghi và thu hút du khách dựa vào đặc điểm thiên nhiên, trải nghiệm văn hóa bản địa. Các tiện nghi như nhà hàng, hồ bơi, các khu tượng đài kiến trúc nhân tạo có thể có nhưng không bắt buộc…
Farmstay hiện nay chủ yếu được xây dựng trên nhóm đất nông nghiệp. Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về nhóm đất nông nghiệp, bao gồm nhiều loại đất khác nhau tùy thuộc mục đích sử dụng cụ thể. Theo đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
Trong mỗi farmstay, phần diện tích đất sử dụng để phát triển nông nghiệp, xây dựng nông trại (farm) là đất nông nghiệp, được sử dụng vào mục đích trồng trọt, chăn nuôi, hoặc xây dựng công trình phục vụ cho nông nghiệp. Ngoài ra, các bất động sản là tài sản gắn liền với đất trên phần đất nông nghiệp bao gồm: công trình xây dựng phục vụ nông nghiệp như nhà kính, chuồng trại,…; cây trồng trên đất, vật nuôi là thủy sản. Bên cạnh đó, trong diện tích xây dựng nông trại, có thể có đất phi nông nghiệp được sử dụng làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp[12].
Đối với đất sử dụng xây dựng cơ cở lưu trú, các công trình phụ trợ tiện nghi du lịch tại farmstay là đất thương mại, dịch vụ[13]. Quy định của pháp Luật Đất đai hiện hành, không cho phép xây dựng cơ sở lưu trú hoặc các công trình xây dựng khác trên đất nông nghiệp trừ trường hợp tại điểm h khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 (như nhà kính, chuồng trại chăn nuôi…) Do đó, để được xây dựng cơ sở lưu trú, chủ đầu tư phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ và phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền[14]. Chỉ khi nào được Ủy ban nhân dân có thẩm quyền đồng ý, thì người sử dụng đất mới được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trình tự, thủ tục thực hiện được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thực trạng hiện nay, rất nhiều farmstay được xây dựng hoàn toàn trên đất nông nghiệp, thậm chí đất rừng với nhiều sai phạm tại các địa phương. Cuối năm 2020, theo yêu cầu của Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiểm tra, rà soát, thống kê các khu vực đang tồn tại các mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng theo văn bản số 5845/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 19/10/2020. Trong 17 tỉnh báo cáo kết quả rà soát sơ bộ về thực trạng mô hình farmstay. Có 7 tỉnh, thành phố có phát hiện mô hình farmstay với 68 mô hình khác nhau. Trong đó, có 26 mô hình hộ gia đình tự sản xuất kinh doanh, 42 mô hình có xây dựng dự án đầu tư, với diện tích là 412,61 ha; 4/7 tỉnh có sai phạm với 21 mô hình farmstay, với diện tích 132,90 ha có vi phạm pháp luật đất đai. Sai phạm chủ yếu là chuyển mục đích trái phép, thực hiện dự án khi chưa được giao, cho thuê, xây dựng nhà, công trình trái phép trên đất nông, lâm nghiệp được giao quản lý và sản xuất.[15] Mặt khác, nhiều trường hợp lợi dụng quy định về diện tích đất xây dựng trại, lán, nhà nghỉ cho người lao động để xây dựng cơ sở lưu trú trái phép. Có thể thấy, quy định của pháp luật về kinh doanh farmstay bị bỏ ngõ, dẫn tới khó khăn cho cả chủ đầu tư và cơ quan nhà nước trong quá trình phát triển và quản lý dự án.
Dưới góc độ quản lý đất đai, việc thiếu quy định trực tiếp về kinh doanh farmstay dẫn tới tình trạng các địa phương lúng túng trong công tác quản lý, thực hiện chính sách không đồng bộ. Thiếu cơ chế thu hút, phát triển mô hình farmstay chuyên nghiệp, thúc đẩy kinh tế nông nghiệp tại địa phương. Dưới góc độ của nhà đầu tư, những rủi ro tiềm ẩn trong quá trình thực hiện dự án, điều kiện kinh doanh chưa rõ ràng dẫn đến tâm lý e ngại cho nhà đầu tư. Một bộ phận phát triển farmstay tự phát, tràn lan, tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, đầu tư farmstay tự phát có thể không đáp ứng điều kiện về kinh doanh dịch vụ lưu trú, ảnh hưởng tới sức khỏe, an toàn và quyền lợi khác của du khách.
Đặc biệt, hiện nay farmstay không chỉ được khai thác với vai trò phục vụ du lịch, mà thị trường bất động sản còn ghi nhận đây như một hình thức kinh doanh bất động sản với rất nhiều rủi ro và biến tướng ảnh hưởng tới sự lành mạnh của thị trường. Tiêu biểu như chủ đầu tư thực hiện dự án farmstay không được cấp phép và tự ý tiến hành phân lô, bán nền. Như dự án farmstay tại huyện Ba Vì, Thạch Thất, Sóc Sơn, Hà Nội được xây dựng trên cả đất nông nghiệp và đất rừng, mặc dù chưa được cấp phép nhưng vẫn rao bán các khu đất, hệ thống farmstay với mức giá từ 7 – 12 triệu đồng/m2[16]. Hoặc dự án Lâm Đồng farmstay có diện tích 280 ha, tại xã Lộc Phú (huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng) được phân thành 138 lô, mỗi lô có diện tích hơn 5.000 m2. Chủ đầu tư rao bán với giá khoảng 370 triệu đồng/lô với những lời hứa hẹn như sở hữu trang trại riêng thể hiện sự đẳng cấp và hưởng thụ; cho công ty thuê lại để kinh doanh farmstay kiếm lời; đầu tư để chờ tăng giá theo cao tốc và bán chốt lời nếu muốn.[17] Một số trường hợp khác, chủ đầu tư tự vẽ ra dự án farmstay, không xin cấp phép, không xây dựng hạ tầng nhưng lợi dụng kêu gọi đầu tư farmstay thông qua ký hợp đồng góp vốn…
Đối với các điểm du lịch nhà vườn, trang trại không bao gồm kinh doanh lưu trú
Đặc trưng của loại hình du lịch này là du khách sẽ thực hiện các hoạt động tham quan, trải nghiệm, học hỏi tại các vùng sản xuất nông nghiệp đặc trưng, vùng chuyên canh để mang lại những trải nghiệm độc đáo, được thưởng thức món ăn tại chỗ, mua về làm quà nhưng không lưu trú lại các khu vực này. Hình thức du lịch này có thể áp dụng đối với các tour du lịch đi về trong ngày, du khách có thể vui chơi và cắm trại tại điểm du lịch. Hoặc đối với tour du lịch dài ngày kết hợp tham quan, trải nghiệm nhiều địa điểm khác nhau và lưu trú tại các cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú như khách sạn, homestel, homestay, resort…. Bất động sản phục vụ cho hình thức kinh doanh du lịch này sẽ chia làm 2 loại chính:
Thứ nhất, các điểm du lịch nông nghiệp, nông thôn như vườn trái cây, nông trại trồng trọt, nông trại chăn nuôi, các khu chế biến nông sản. Các hoạt động du lịch được tổ chức mang dấu ấn nông nghiệp, đồng quê như tham quan cấy lúa, xay lúa, giã gạo, bắt cá, hái chè và sao chè khô, hái trái cây… hoặc tham quan các trang trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; nuôi trồng thủy, hải sản; tham quan các làng nông nghiệp truyền thống… Đặc trưng của loại bất động sản này không bao gồm kinh doanh cơ sở lưu trú cho du khách. Đặc điểm pháp lý đối với bất động sản này bao gồm:
– Bất động sản bao gồm: đất đai và tài sản gắn liền với đất. Trong đó, đất đai được sử dụng với mục đích đất nông nghiệp, tương ứng với mục đích sử dụng cụ thể sẽ phân chia thành đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản, hoặc đất nông nghiệp khác… Tài sản gắn liền với đất: bao gồm cây trồng (cây hàng năm, cây lâu năm, cây rừng); các công trình xây dựng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp; vật nuôi là thủy sản.
– Chủ thể sử dụng đất: có thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối[18]. Các chủ thể này có được quyền sử dụng đất thông qua được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường.
– Hình thức sử dụng đất: đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được sử dụng đất dưới hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất với phần diện tích đất trong hạn mức theo quy định tại khoản 1 Điều 54; Điều 129 Luật Đất đai 2013. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hoặc các chủ thể sử dụng đất khác thì được nhà nước cho thuê đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013.
– Thời hạn sử dụng đất: được xác định theo chủ thể và hình thức sử dụng đất. Cụ thể, đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm, được tự động gia hạn khi có nhu cầu tiếp tục sử dụng. Đối với các trường hợp còn lại, được sử dụng đất trong thời gian không quá 50 năm, phụ thuộc vào nhu cầu và quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
Thứ hai, homestay – cơ sở lưu trú.
Homestay: loại hình lưu trú này xuất hiện từ cuối thế kỷ 20 ở các nước Châu Âu và hiện nay cũng khá phổ biến ở Châu Á. Tại Việt Nam, homestay xuất hiện và phát triển từ những năm 1995 và ngày càng được ưa chuộng. Trước đây tại Thông tư 88/2008/TT- BVHTTDL có quy định: nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê (homestay) là nơi sinh sống của người sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp trong thời gian cho thuê lưu trú du lịch, có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê lưu trú, có thể có dịch vụ khác theo khả năng đáp ứng của chủ nhà. Hiện nay khoản 6 Điều 21 Nghị định 168/2017 cũng quy định Nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê: Nhà ở có khu vực được bố trí trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê lưu trú; khách cùng sinh hoạt với gia đình chủ nhà. Homestay là hình thức du lịch bền vững, quảng bá văn hóa, con người và cảnh đẹp một cách chân thật, rút ngắn khoảng cách giữa khách du lịch với cư dân bản địa.[19] Homestay được kinh doanh với các mô hình đa dạng tùy theo khu vực, đặc trưng kiến trúc như homestay trên cây, homestay nhà sàn, homestay tổ chim…
Từ khái niệm được Luật Du lịch đưa ra, homestay là nhà ở của người dân địa phương nhưng được kết hợp làm nơi lưu trú cho khách du lịch. Du khách được ngủ lại trong chính ngôi nhà của người dân địa phương. Như vậy, đất để xây dựng homestay là đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Theo Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 quy định, đất ở bao gồm: đất ở tại nông thôn, và đất ở tại đô thị. Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn/khu đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn/quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, thực trạng homestay hiện nay, việc xây dựng và kinh doanh được thực hiện tràn làn trên cả đất nông nghiệp và đặc biệt là đất rừng. Tình trạng này diễn ra khá phổ biến ở Đăk Lăk[20], Đà Lạt[21], Ninh Bình[22]… Mặt khác, kinh doanh homestay phải đáp ứng các tiêu chí, tiêu chuẩn nhất định để được đầu tư, kinh doanh theo quy định của Luật Du lịch, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp. Cụ thể thực hiện đăng ký kinh doanh và đáp ứng các điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm; đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ du khách. Tuy nhiên rất nhiều homestay mọc lên kinh doanh tự phát mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cũng không đáp ứng các điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ. Mặt khác, pháp luật cũng chưa đưa ra những quy định cụ thể để quản lý đối với loại hình bất động sản này, dẫn đến tình trạng thiếu đồng bộ trong quản lý nhà nước.
- Đề xuất hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nông thôn
Xu hướng phát triển du lịch nông nghiệp, nông thôn hứa hẹn mang lại những nguồn lợi cho nền kinh tế nói chung và ngành nông nghiệp – du lịch nói riêng. Tuy nhiên, để du lịch nông nghiệp, nông thôn phát triển một cách bền vững, hiệu quả thì một trong những nhiệm vụ thiết yếu đặt ra là phải hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản phục vụ loại hình du lịch này. Dựa trên những nội dung đã phân tích về thực trạng phát triển du lịch nông nghiệp, nông thôn và hệ thống bất động sản phục vụ cho loại hình du lịch này. Tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý như sau:
Một, quy định hoạt động du lịch nông nghiệp, nông thôn trong pháp luật du lịch. Cụ thể, Luật Du lịch đã có quy định một số loại hình du lịch như: du lịch cộng đồng, du lịch sinh thái, du lịch văn hóa[23]. Việc bổ sung loại hình du lịch nông nghiệp, nông thôn là điều cần thiết, vì đây cũng là một mô hình du lịch mới, đặc thù, nhiều tiềm năng phát triển. Do đó, thiết nghĩ được ghi nhận một “danh phận” trong pháp luật du lịch sẽntạo tiền đề để xây dựng chính sách phát triển loại hình du lịch này. Đồng thời bổ sung loại hình cơ sở lưu trú du lịch nông nghiệp, nông thôn – cụ thể là farmstay vào quy định của pháp luật về du lịch để thống nhất quản lý.
Hai, xây dựng các cơ chế, chính sách nhằm khuyến khích phát triển mô hình du lịch nông nghiệp, nông thôn một cách tổng thể từ Trung ương tới địa phương. Bên cạnh khai thác các giá trị khác biệt của nông nghiệp, nông thôn ở những khu vực khác nhau trong cả nước, khắc phục tình trạng tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch, thiếu hiệu quả. Xây dựng mô hình nông nghiệp phát triển bền vững, xanh, sạch, ứng dụng kỹ thuật tiên tiến trong quy trình sản xuất nông nghiệp. Từ đó, đa dạng hóa các sản phẩm nông nghiệp chất lượng tại địa phương để thu hút du khách cũng như nâng cao giá trị thương hiệu nông sản của địa phương. Qua đó góp phần chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang kinh tế nông nghiệp theo hướng “tích hợp đa ngành”. Khai thác triệt để mô hình kinh tế kết hợp trong du lịch nông nghiệp.
Đồng thời, chính sách phát triển tổng thể phải đảm bảo sự liên kết các cơ quan ban ngành, các lĩnh vực nhằm đảm bảo cơ sở hạ tầng phục vụ cho du lịch như hệ thống đường giao thông đi lại, hệ thống điện, cấp thoát nước, xử lý rác thải….
Phát huy vai trò của cơ quan nhà nước vừa quản lý vừa tạo điều kiện hỗ trợ, hướng dẫn, khuyến khích các mô hình sản xuất nông nghiệp kết hợp với du lịch. Ví dụ như tổ chức thực hiện các chính sách hỗ trợ kỹ thuật, công nghệ, đào tạo phát triển nguồn nhân lực địa phương trong phát triển nông nghiệp, chế biến nông sản. Hỗ trợ nguồn vốn thực hiện dự án như vay vốn hỗ trợ lãi suất thấp, ưu đãi thuế, đơn giản hóa các thủ tục hành chính… nhằm kêu gọi nhà đầu tư.
Ba, nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh về bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nông thôn, đặc biệt là farmstay và homestay. Hai loại hình bất động sản này được triển khai kinh doanh khá phổ biến hiện nay những vẫn chưa có một quy định trực tiếp, rõ ràng điều chỉnh. Việc làm rõ các vấn đề pháp lý sau là thật sự cần thiết để xây dựng một môi trường kinh doanh lành mạnh.
– Trong các loại đất được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, chưa ghi nhận loại đất dành riêng cho kinh doanh dịch vụ du lịch. Có thể thấy, đất sử dụng cho kinh doanh các loại hình dịch vụ nói chung là đất thương mại, dịch vụ. Mặc dù trong quy định về thống kê, kiểm kê đất đai, nếu trường hợp đất được sử dụng tích hợp đa mục đích sử dụng thì ngoài thống kê mục đích sử dụng chính, phải thống kê các mục đích phụ. Tuy nhiên, các mô hình du lịch nông nghiệp, nông thôn hiện nay đều theo hướng tích hợp đa mục đích sử dụng. Do đó, việc xem xét ghi nhận loại đất riêng sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch cũng nên cân nhắc.
– Cần xác định mục đích sử dụng đất thực hiện dự án farmstay. Mục đích sử dụng đất là yếu tố quan trọng để xác định hình thức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như thời hạn sử dụng đất… Như đã phân tích, đất sử dụng trong farmstay có nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Thực trạng hiện nay khi áp dụng quy định của pháp luật đất đai vào xác định các loại đất trong farmstay khá phức tạp, bao gồm cả đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đối với xây dựng cơ sở lưu trú và các tiện ích khác. Dẫn tới phức tạp trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; xin chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, các thủ tục phát sinh khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất… Do đó, để tạo cơ chế khuyến khích phát triển du lịch nông nghiệp cũng như bảo vệ quỹ đất nông nghiệp. Việc quy định rõ ràng về mục đích sử dụng đất đối với hình thức kinh doanh du lịch này là cần thiết.
– Đồng thời hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xem là văn bản quy phạm kỹ thuật quan trọng nhất trong quá trình quản lý đất đai. Hầu như mọi hoạt động điều phối đất đai đều phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng đất trên cơ sở phù hợp với nhu cầu sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội ở các ngành nghề, lĩnh vực. Vì vậy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần xác định quỹ đất nông nghiệp cũng như đất nông nghiệp kết hợp nhiều mục đích nhằm bảo vệ quỹ đất nông nghiệp được khai thác hiệu quả cũng như đảm bảo minh bạch trong quá trình phát triển du lịch nông nghiệp, nông thôn.
– Hoàn thiện quy định và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các bất động sản phục vụ du lịch như farmstay, homestay cũng như các quy định về điều kiện tách thửa đối với đất phục vụ cho du lịch nông nghiệp (như farmstay) để giảm thiểu tối đa rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản này. Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi, khuyến khích các chủ thể tham gia khai thác diện tích đất trống, đất hoang hóa vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi thuỷ sản, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cải thiện môi trường sinh thái.
Bốn, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm minh đối với những trường hợp có hành vi kinh doanh lấn, chiếm đất đai hoặc vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; sử dụng đất không đúng mục đích… tự phát trong kinh doanh xây dưng farmstay, homestay không phép hoặc không đảm bảo điều kiện kinh doanh cơ sở lưu trú…
Danh mục tài liệu tham khảo
- Luật Đất đai 2013
- Bộ Luật Dân sự 1995, Bộ Luật Dân sự 2015
- Luật Du lịch 2017
- Agritourism – An Overview, https://nationalaglawcenter.org/overview/agritourism/
- Đoàn Văn Bình (2022), Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội
- Nhật Quân, “Nhận diện các loại hình du lịch nông thôn”, https://vietnamtourism.gov.vn/post/37368, truy cập ngày 5/5/2023
- Hoàng Thị Biên Thùy, Ngô Gia Hoàng (2021), “Xây dựng khung pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh farmstay tại Việt Nam”, Tài liệu Hội thảo Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho một số loại hình bất động sản, Trường Đại học Ngoại ngữ – Tin học TPHCM
- Thu Giang – Nguyễn Thúy, Kinh doanh farmstay: Tràn lan farmstay trên đất vườn rừng, https://laodong.vn/xa-hoi/kinh-doanh-farmstay-tran-lan-farmstay-tren-dat-vuon-rung-1153109.ldo
- Phạm Thị Minh Trang (2020), Bồi thường về tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất, Luận văn Thạc sỹ, Trường ĐH Luật TPHCM.
- Phát triển du lịch nông nghiệp trên thế giới và thực trạng ở Việt Nam, Tạp chí Con số sự kiện, https://consosukien.vn/phat-trien-du-lich-nong-nghiep-tren-the-gioi-va-thuc-trang-o-viet-nam.htm, truy cập ngày 6/5/2023
- Phát triển du lịch nông nghiệp gắn với Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới theo hướng bền vững (phần 2), https://vietnamtourism.gov.vn/post/33581
- What is Agritourism?, http://www.agriturismoitalia.gov.it/en/agritourism
- Mô hình farmstay còn nhiều “‘khoảng trống” pháp lý, https://baotainguyenmoitruong.vn/mo-hinh-farmstay-con-nhieu-khoang-trong-phap-ly-317013.html#:~:text=Theo%20quy%20%C4%91%E1%BB%8Bnh%20c%E1%BB%A7a%20Lu%E1%BA%ADt,c%C3%B3%20th%E1%BA%A9m%20quy%E1%BB%81n%20cho%20ph%C3%A9p
- Nỗi lo mất rừng vì những dự án farmstay, https://kinhtemoitruong.vn/noi-lo-mat-rung-vi-nhung-du-an-farmstay-55341.html
- Đau đầu với nạn xây homestay, khu nghỉ dưỡng trên đất nông nghiệp, https://tuoitre.vn/dau-dau-voi-nan-xay-homestay-khu-nghi-duong-tren-dat-nong-nghiep-20220224113546188.htm
- Hàng loạt biệt thự, homestay lấn chiếm đất rừng ở ‘Đà Lạt 2’, https://tuoitre.vn/hang-loat-biet-thu-homestay-lan-chiem-dat-rung-o-da-lat-2-20220714165154537.htm
- Homestay trái phép tràn ngập vùng lõi di sản Tràng An, https://thanhnien.vn/homestay-trai-phep-tran-ngap-vung-loi-di-san-trang-an-1851455099.htm#
