Tóm tắt: Hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của các hoạt động du lịch nông nghiệp, loại hình bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp ra đời và có những bước tiến khởi sắc ấn tượng. Thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp là một trong những phân khúc có tốc độ phát triển mạnh mẽ và được dự báo sẽ tiếp tục phát triển sôi nổi trong thời gian tới, điều này góp phần hỗ trợ thị trường du lịch phục hồi sau một thời gian dài đóng băng do dịch bệnh Covid-19. Việc nhận định chính xác về vai trò và tầm quan trọng của bất động sản phục vụ du lịch giúp chúng ta đề ra chiến lược phát triển đúng đắn giúp thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp phát triển an toàn, hợp pháp, khai thác và phát huy tối đa tiềm năng, thế mạnh của văn hóa sản xuất nông nghiệp. Xuất phát từ đó, bài viết này tập trung làm rõ tầm quan trọng của phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, đồng thời chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển và đề xuất một số kiến nghị để nâng cao hiệu quả phát triển của loại hình bất động sản này.
Từ khóa: Du lịch nông nghiệp, bất động sản, các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp.
Tác giả: Lê Thị Châu Giang và Ths. Trần Linh Huân – Công ty TNHH dịch vụ và tư vấn luật Tín Thịnh Phát
Đặt vấn đề
Bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp là xu thế phát triển mới của thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Đây là một trong những phân khúc đang nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư bất động sản, được dự đoán sẽ trở thành một loại hình hấp dẫn và có nhiều triển vọng để phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Sau một khoảng thời gian trầm lắng vì Covid-19, thị trường du lịch ở Việt Nam nói riêng và các nước trên thế giới nói chung đã đạt những thành tựu nhất định, sự phát triển trở lại của du lịch cũng làm cho thị trường bất động sản ngày càng tăng theo quy mô lớn. Xuất phát từ việc kinh doanh những mô hình du lịch nông nghiệp mởi mẻ, sáng tạo, bất động sản đóng vai trò là một công cụ hỗ trợ, phục vụ du lịch nông nghiệp, tạo điều kiện để thu hút khách du lịch, thúc đẩy du lịch nông nghiệp phát triển, đồng thời góp phần phát triển thị trường bất động sản nói chung. Phát triển du lịch nông nghiệp tại Việt Nam được Chính phủ xác định là một trong những mục tiêu quan trọng, là giải pháp và động lực để thúc đẩy xây dựng nông thôn mới bền vững, trên cơ sở bảo tồn và phát huy văn hóa địa phương. Chính vì thế, việc đầu tư xây dựng loại hình bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp là cần thiết trong thời điểm hiện tại. Hiện nay, khi đầu tư vào các dự án bất động sản, các nhà đầu tư chú trọng vào giá trị thực của bất động sản và sẽ đầu tư dài hạn, đồng thời khai thác và vận hành bất động sản đó để sinh lời. Bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp là một loại hình bất động sản đặc biệt, nó chỉ có giá trị khi gắn liền với việc phục vụ du lịch nông thôn. Trong trường hợp các mô hình du lịch nông thôn không còn phát triển nữa thì giá trị của loại hình bất động sản này cũng sẽ bị giảm đi, ảnh hưởng đến kinh tế, văn hóa của vùng miền. Do đó, việc phát triển loại hình bất động sản này cần nhiều thời gian, nguồn lực nhân sự và tài chính vững chắc, đòi hỏi chúng ta cần phải nắm bắt cơ hội, thời điểm hợp lý, đồng thời các Bộ, ban ngành chuyên môn phối hợp với nhau để tìm hiểu, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của bất động sản phục vụ nông nghiệp, từ đó đề ra các giải pháp để củng cố, khắc phục những khó khăn còn tồn tại, góp phần thúc đẩy kinh tế, văn hóa phát triển.
- Tầm quan trọng của phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp
Tại Việt Nam, du lịch nông nghiệp mới xuất hiện trong những năm gần đây nhưng lại phát triển rất nhanh chóng. Du lịch nông thôn (Rural Tourism) được định nghĩa là loại hình du lịch diễn ra ở khu vực nông thôn, với quy mô kinh doanh nhỏ, không gian mở, được tiếp xúc trực tiếp và hòa mình vào thiên nhiên, gắn với những đặc điểm tiêu biểu ở khu vực nông thôn, những di sản văn hóa xã hội và văn hóa truyền thống ở làng xã, thể hiện đặc tính đa dạng về môi trường, kinh tế, lịch sử, địa điểm của mỗi vùng nông thôn [1] nhằm bảo tồn các giá trị bản sắc văn hóa truyền thống và mang lại cho du khách những trải nghiệm đáng nhớ. Với mô hình này, khách du lịch sẽ lưu trú và trải nghiệm sản xuất nông nghiệp cùng với những người dân địa phương như trồng trọt, chăn nuôi, thu hoạch và thưởng thức thực phẩm sạch tại nông trại ở nông thôn. Trong những năm qua, nhiều điểm đến du lịch nông thôn được hình thành dựa trên cơ sở khai thác giá trị đặc sắc, mang đậm dấu ấn của văn hóa, sinh thái vùng miền, nhiều sản phẩm du lịch mang đặc trưng văn hóa vùng miền được sản xuất để đáp ứng nhu cầu của du khách, nhiều mô hình du lịch nông nghiệp được đầu tư khai thác và mang lại giá trị rất cao. Hiện nay, theo thống kê từ các địa phương trên cả nước hiện có trên 1.300 khu, điểm du lịch thuộc các địa phương quản lý, trong đó có khoảng 70% là các điểm du lịch thuộc khu vực khu vực nông thôn[2]. Theo báo cáo của Chương trình mỗi làng một sản phẩm (OCOP), năm 2017 xác định được tại 63 tỉnh, thành phố, nhóm dịch vụ du lịch nông thôn có 201 sản phẩm và có 413 làng, bản văn hóa gắn với phát triển du lịch.[3] Hoạt động du lịch nông nghiệp mang lại nhiều lợi ích cho sản xuất nông nghiệp và đời sống của con người ở các vùng nông thôn, đa dạng hóa các hoạt động thương mại, đồng thời quảng bá du lịch địa phương, góp phần bảo tồn, gìn giữ, phát huy bản sắc văn hóa dân tộc.
Từ sự phát triển của du lịch nông nghiệp mà bất động sản phát huy vai trò của mình. Hiện nay, trên thị trường du lịch xuất hiện các mô hình du lịch trải nghiệm, nghỉ dưỡng ở nông thôn, theo đó, du khách có nhu cầu sẽ đến để tham quan và lưu trú lại trong một thời gian dài để thư giãn và tịnh dưỡng, đây là thời cơ của loại hình bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp phát triển. Bất động sản phục vụ du lịch nông thôn là đất đai, công trình gắn liền với đất đai ở nông thôn – nơi có các hoạt động du lịch được xây dựng nhằm phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí. Bên cạnh các loại hình sản phẩm bất động sản gắn liền với hoạt động du lịch và nghỉ dưỡng truyền thống như khách sạn, nhà nghỉ, resort thì còn có một số loại hình mới như homestay (lưu trú địa phương), căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ trải nghiệm nông nghiệp (farmstay), … Các loại hình bất động sản này gần đây được khai thác rất nhiều, tuy nhiên pháp luật chưa điều chỉnh nên việc kinh doanh chưa an toàn, vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong việc đầu tư xây dựng, trên thực tế, một số dự án farmstay bị lợi dụng để “thổi giá” gây ảnh hưởng đến việc thu hút các nhà đầu tư, giấy tờ pháp lý chưa minh bạch, rõ ràng, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp. Đây là loại hình bất động sản rất có tiềm năng nhưng chưa được khai thác triệt để dẫn đến sự phát triển chưa đạt được như kỳ vọng. Bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp là một loại hình bất động sản mang ý nghĩa đặc biệt, gắn liền với hoạt động du lịch ở nông thôn, việc phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản và thị trường du lịch nông nghiệp phát triển, cụ thể:
Thứ nhất, phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp là thực hiện chiến lược phát triển du lịch nông thôn mà Chính phủ đề ra, thể hiện trách nhiệm của tổ chức, cá nhân đối với sự phát triển kinh tế của đất nước. Bất động sản phục vụ du lịch nông thôn là một trong những yếu tố then chốt, những mắc xích quan trọng và là cầu nối, là điểm đến đầu tiên của du lịch nông thôn ở Việt Nam. Bất động sản sẽ được khai thác xây dựng với thiết kế độc đáo, mang dấu ấn của mỗi vùng miền, địa phương, đáp ứng nhu cầu và thị hiếu của khách hàng. Phát triển thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp cũng là cách để phát hiện, khám phá những vùng đất hoang sơ có hoạt động sản xuất nông nghiệp trở thành những khu du lịch nổi tiếng mang tầm cỡ quốc tế; cũng là con đường ngắn nhất để quảng bá vẻ đẹp của đất nước, con người Việt Nam với sự đa dạng về văn hóa, giàu truyền lịch sử tới cộng đồng quốc tế [4].
Thứ hai, đa dạng hóa loại hình bất động sản, đáp ứng nhu cầu của thị trường. Việc phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông thôn sẽ phát huy sự sáng tạo của các chủ thể, hình thành những loại hình bất động sản mới gắn liền với bản sắc văn hóa vùng miền, quảng bá du lịch, thu hút du khách đến với hoạt động du lịch nông thôn, các sản phẩm bất động sản phục vụ du lịch thỏa mãn nhu cầu đa dạng và phù hợp với thị hiếu của du khách. Đồng thời, hoạt động kinh doanh bất động sản cũng phát triển, tạo ra nhiều sự lựa chọn cho nhà đầu tư về mô hình kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, việc phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp sẽ là động lực để xây dựng các vùng quê đáng sống. Các dự án được đầu tư xây dựng sẽ làm đổi mới mỹ quan của vùng quê, nâng giá trị của vùng miền, đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, kiến tạo nên các khu đô thị mới, hiện đại và đồng bộ nhưng vẫn mang đậm bản sắc văn hóa vùng miền, giữ vững sự ổn định của hoạt động du lịch nông thôn, góp phần làm giàu đẹp, phát triển về mọi mặt kinh tế, văn hóa, chính trị – xã hội. Không những thế, thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy ngành du lịch phát triển rộng khắp cả nước, tạo công ăn việc làm, hỗ trợ xóa đói giảm nghèo và thu hẹp khoảng cách trong xã hội.
Như vậy, có thể thấy phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông thôn rất có tiềm năng và thế mạnh ở Việt Nam. Việc nhận diện được vai trò quan trọng của thị trường của bất động sản phục vụ du lịch đối với sự phát triển của nền kinh tế, văn hóa là điều cần thiết để nắm bắt được các cơ hội, tìm ra được những khó khăn, bất cập còn tồn tại để đề ra được những giải pháp kịp thời cho sự phát triển của bất động sản phục vụ du lịch trong thời điểm hiện nay.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp
Nhân tố cốt lõi thúc đẩy sự phát triển của bất động sản phục vụ du lịch nông thôn chính là tiềm năng về du lịch nông thôn ở Việt Nam. Với những lợi thế về cảnh quan thiên nhiên, bản sắc văn hóa độc đáo cùng với những hoạt động sản xuất nông nghiệp truyền thống, phân khúc bất động sản phục vụ du lịch nông thôn sẽ phát triển rất khởi sắc trong tương lai nếu được đầu tư bài bản và xây dựng có quy trình, kế hoạch. Theo đó, nhà đầu tư sẽ căn cứ vào các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng và kinh doanh bất động sản để quyết định có nên đầu tư hay không và đầu tư ở mức độ nào, dài hạn hay ngắn hạn, việc xem xét kỹ lưỡng các điều kiện thuận lợi sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra các quyết định đúng đắn, bất động sản xây dựng lên sẽ được hoạt động đúng mục đích. Qua nghiên cứu, nhóm tác giả rút ra các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển bất động sản phục vụ du lịch gồm:
Thứ nhất, nhóm các yếu tố tự nhiên. Đây là yếu tố đầu tiên quyết định giá trị của bất động sản, nhà đầu tư và cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản sẽ xem xét các yếu tố nhỏ như vị trí địa lí, địa hình, tình trạng môi trường, kiến trúc, thiết kế, … Vị trí địa lí là “chìa khóa” của sự bền vững, càng thuận lợi thì giá trị của bất động sản càng cao, đảm bảo sự tăng trưởng và ít khi bị mất giá. Nhà đầu tư thường ưu tiên chọn những khu vực ở ngay vị trí trung tâm, có lợi thế về cơ sở hạ tầng giao thông, có thể dễ dàng di chuyển đến sân bay, nhà ga, thuận lợi cho việc phát triển các dịch vụ phụ trợ…. Tương tự như vậy, đối với địa hình, ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay có hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Bên cạnh các yếu tố trên, nhà đầu tư cũng chú ý đến hiện trạng của đất, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, kết cấu của đất, đất có thể có giá trị trong việc sản xuất nông nghiệp, tuy nhiên với mục đích để xây dựng thì chưa chắc có thể phù hợp. Tình trạng môi trường trong lành hay ô nhiễm của vùng miền cũng đóng vai trò quyết định đến sự phát triển của bất động sản phục vụ du lịch. Môi trường tự nhiên chính là sự hấp dẫn, thu hút sự quan tâm của các du khách. Đây là yếu tố tạo nên sự khác biệt cho bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp bởi các yếu tố nhân tạo khác đều được đầu tư, xây dựng, còn môi trường tự nhiên là sự trong lành, tươi mát của những cảnh quan, tuyệt tác do thiên nhiên ban tặng, đồng thời, yếu tố tự nhiên cũng mang lại sự đa dạng cho các dự án, chính vì thế mà các nhà đầu tư cũng rất coi trọng yếu tố này. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng quan tâm đến các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên, xem xét các vùng đất ấy có thường hay gặp các sự cố thiên tai hay không, có phù hợp cho việc phát triển du lịch nông thôn hay có thuận lợi cho việc xây dựng bất động sản ở đó hay không, tất cả sẽ được nhà đầu tư khảo sát trước khi quyết định.
Thứ hai, nhóm yếu tố kinh tế. Nhóm này bao gồm yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô và yếu tố kinh tế liên quan đến bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp. Với nhóm yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô, nhà đầu tư sẽ quan tâm đến sự tăng trưởng hay suy thoái của nền kinh tế trong nước và thế giới, hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, tình hình cung – cầu bất động sản, đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản, điều kiện của bất động sản phục vụ du lịch trong khu vực. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng sẽ căn cứ vào mức độ tăng trưởng GDP hằng năm của vùng và doanh thu mà hoạt động du lịch nông nghiệp mang lại, giá đất tại các vùng miền có hoạt động du lịch hoặc có tiềm năng phát triển du lịch nông nghiệp… Trên thực tế, trước những khó khăn, thử thách mà nền kinh tế chung đang gặp phải như lạm phát, lãi suất thấp dẫn đến nguồn vốn bị hạn chế, nhà đầu tư có tâm lý thận trọng khi quyết định đầu tư vào bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, đưa sản phẩm ra thị trường. Hơn nữa, giá cả trên thị trường bất động sản có đôi lúc liên tục tăng nóng, tạo ra các “cơn sốt đất ảo” tại các khu vực nông thôn, lợi dụng hoạt động du lịch nông nghiệp để nâng giá đất lên đến hàng chục, hàng trăm lần. Tình hình chênh lệch giữa giá bất động sản và thu nhập bình quân đầu người dân cư cùng khu vực vượt quá ngưỡng hợp lý lâu dài dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn mâu thuẫn, phân hóa giàu nghèo. Tình trạng lợi ích nhóm bắt tay thổi giá, rửa tiền thông qua mua, bán, chuyển nhượng bất động sản, thông tin bất cân xứng, thiếu minh bạch, theo phản ánh của báo chí, gây ra nhiễu loạn thị trường[5], ảnh hưởng đến thị trường bất động sản phục vụ du lịch nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Bên cạnh các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô, nhà đầu tư còn quan tâm đến yếu tố liên quan đến sản phẩm bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp như khả năng sinh lời của bất động sản, hệ thống tiện ích của bất động sản như hệ thống điện, nước, vệ sinh, … hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng thì giá trị của bất động sản càng tăng cao.
Thứ ba, yếu tố thị trường. Với yếu tố này, nhà đầu tư và cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản sẽ chú trọng đến tính hữu dụng và nhu cầu của loại bất động sản này trên thị trường. Đối với loại bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nhà đầu tư sẽ nghiên cứu và đánh giá xem dịch vụ du lịch nông nghiệp ở vùng miền đó nổi tiếng đến đâu, có triển vọng để phát triển hay không, phát triển dài hạn hay chỉ trong một thời gian ngắn, giá trị mà hoạt động du lịch mang lại cho du khách như thế nào . Dịch vụ du lịch nông nghiệp càng nổi tiếng thì bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp sẽ càng phát triển. Nhà đầu tư sẽ thấy được nhu cầu sử dụng bất động sản thông qua tiềm năng phát triển hoạt động của dịch vụ du lịch để đưa ra quyết định đầu tư xây dựng các dự án phục vụ du lịch nông nghiệp.
Thứ tư, nhóm yếu tố xã hội. Đây cũng là một trong những yếu tố tác động lớn đến sự phát triển của bất động sản phục vụ du lịch, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh, vận hành bất động sản. Giá trị của bất động sản sẽ tăng lên khi vùng miền đó tăng mật độ dân số, sự cân bằng cung – cầu bị phá vỡ, nhu cầu sở hữu bất động sản để ở và kinh doanh tăng cao. Ngoài yếu tố mật độ dân số, các yếu tố khác trong vùng như giáo dục, trình độ dân trí, chất lượng dịch vụ y tế, an ninh khu vực, phong tục tạp quán của người dân cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư, xây dựng các dự án bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp. Dự án được thực hiện sẽ gây ảnh hưởng đến sức khỏe, công việc, hoạt động thường nhật của người dân ở vùng miền đó, chính vì thế, sự ủng hộ của người dân đối với việc xây dựng bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp là điều quan trọng. Để tạo dựng được môi trường xã hội thuận lợi cho dự án, việc thực hiện dự án phải hạn chế tối đa thiệt hại cho người dân bản địa, dự án cần được thiết kế và xây dựng để người dân có cơ hội tham gia và hưởng lợi nhuận từ dự án đó. Bên cạnh các yếu tố xã hội ở vùng miền, các sự kiện xã hội ở phạm vi quốc gia và thế giới cũng tác động đến việc phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp. Chẳng hạn như dịch bệnh Covid-19 vừa qua, hoạt động du lịch nông nghiệp nói riêng và thị trường du lịch nói chung đóng băng trong một thời gian dài. Trong thời điểm đó, việc đầu tư xây dựng bất động sản phục vụ du lịch là không khả thi, không mang lại lợi nhuận cho các chủ thể khiến chủ đầu tư chùn tay và chỉ quan sát, không lường trước được thời điểm nào thị trường du lịch mới phục hồi, kéo theo sự đình trệ của thị trường bất động sản phục vụ du lịch. Ngoài dịch bệnh, các sự kiện khác như xung đột chính trị giữa các quốc gia, thiếu hụt nguồn nhân lực trong ngành du lịch, chi phí hàng không đắt đỏ, … cũng khiến cho việc phát triển du lịch nông nghiệp phát triển chậm đi, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp.
Thứ năm, nhóm yếu tố pháp lý. Đây là yếu tố đóng vai trò quan trọng và quyết định trong quá trình phát triển bất động sản phục vụ du lịch. Vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm nhất là tính hợp pháp, công khai, minh bạch của việc đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Với một hành lang pháp lý chặt chẽ, thị trường bất động sản phục vụ nông nghiệp được đảm bảo phát triển ổn định, đồng thời nâng cao vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường này. Hiện nay, khung pháp lý về các loại hình bất động sản là công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú như homestay, farmstay, condotel, … vẫn chưa hoàn thiện và còn khá lỏng lẻo. Các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản và nhà ở vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung, chưa được đồng bộ, thống nhất với các luật chuyên ngành khác. Trên thực tế, vì không có hành lang pháp lý chặt chẽ để điều chỉnh, nhiều dự án “farmstay”, “homestay” được xây dựng một cách mất kiểm soát, được chào mời kinh doanh và cam kết sẽ thu về mức lợi nhuận cao. Các đối tượng này lợi dụng sự phát triển của du lịch nông nghiệp và không bị ràng buộc bởi pháp luật để rao bán những khu đất, hệ thống farmstay, những mảnh đất rừng, đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích sử dụng đất, dẫn đến việc xây dựng trái phép các công trình xây dựng, tạo nên các cơn sốt đất ảo gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể và tính hợp pháp, an toàn, sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Ngoài ra, nhà đầu tư và tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phục vụ du lịch còn quan tâm đến chính sách hỗ trợ của nhà nước đối với doanh nghiệp thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng, chính sách về chế độ sở hữu bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp của tổ chức, cá nhân hay các chính sách hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản. Với hệ thống pháp lý chặt chẽ, đồng bộ và thống nhất, thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp sẽ phát triển mạnh mẽ, hợp pháp, an toàn và minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đồng thời tạo niềm tin nơi người dân, là động lực để hoạt động du lịch phát triển khởi sắc hơn nữa.
Tóm lại, các nhóm yếu tố mà tác giả nêu ra là những yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến quá trình phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp. Tùy thuộc vào điều kiện thực tế khác nhau mà nhà đầu tư sẽ khảo sát, nghiên cứu và xem xét dựa trên một số yếu tố khác nữa. Một dự án bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp thành công là dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, được quản lý và vận hành bởi đơn vị danh tiếng và đáng tin cậy, đặt trong một quần thể quy hoạch tổng thể bài bản và có tầm nhìn thì chắc chắn vẫn sẽ có chỗ đứng vững chắc trên thị trường.[6] Muốn thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp phát triển, chúng ta cần phải dung hòa được các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của loại bất động sản này, cần phải nắm bắt cơ hội kịp thời, đồng thời ghi nhận những khó khăn, thử thách còn tồn tại, đề xuất những giải pháp phù hợp với các yếu tố ảnh hưởng để tạo điều kiện thuận lợi cho bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp phát triển, triển vọng trong quá trình phát triển kinh tế.
- Một số kiến nghị phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp
Bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp là một loại hình bất động sản đặc biệt. Sự ra đời và phát triển nhanh chóng của dòng sản phẩm bất động sản này trong thời gian qua mang nhiều ý nghĩa và tác động tích cực đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, an sinh và môi trường, nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần cho con người. Sau một thời gian dài đóng băng vì dịch bệnh Covid-19, với sự trở lại của thị trường du lịch, chiến lược phát triển du lịch nông nghiệp sẽ là nền tảng để bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp tăng trưởng trong tương lai. Để thúc đẩy sự phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, chúng ta cần quan tâm, kiểm soát chặt chẽ hoạt động của thị trường bất động sản phục vụ du lịch để kịp thời đề ra các biện pháp giải quyết những bất cập, khó khăn. Dựa vào các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, nhóm tác giả đưa ra một số kiến nghị sau:
Một là, nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về loại hình bất động sản là công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và đồng bộ, thống nhất các quy định của pháp luật, điều chỉnh phù hợp với thị trường bất động sản phục vụ du lịch. Một thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp phát triển đúng định hướng, có hiệu quả, chính quy, lành mạnh và công khai hóa nếu được triển khai trên nền tảng của khung pháp lý phù hợp, an toàn và linh hoạt[7]. Hiện nay, pháp luật hiện hành về loại hình bất động sản này chưa hoàn thiện, các quy định về đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản chưa được chặt chẽ, rõ ràng, các quy định bị trùng lặp và chồng lấn lẫn nhau, gây nhầm lẫn và khó khăn trong việc áp dụng pháp luật. Do đó, việc giải quyết các vấn đề pháp lý về bất động sản phục vụ du lịch là vô cùng cần thiết trong thời điểm hiện tại bởi đây là phân khúc quan trọng, có nhiều tiềm năng thúc đẩy tăng trưởng du lịch, kinh tế đất nước, hội nhập quốc tế. Đồng thời, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành rà soát, ngăn chặn, xử lý dứt điểm, triệt để tình trạng các cá nhân, tổ chức tự ý phân lô đất rừng, đất nông nghiệp để xây dựng các công trình lưu trú trái phép, kinh doanh trái phép các dự án bất động sản phục vụ du lịch để thanh lọc thị trường, đảm bảo sự thông thoáng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, tạo điều kiện thuận lợi để hoạt động du lịch nông thôn phát triển vững mạnh.
Hai là, Nhà nước cần tiếp tục ban hành các chính sách hỗ trợ dành cho thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Để thúc đẩy sự phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp, chúng ta cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng các công trình thông qua cơ chế, chính sách dài hạn như việc hỗ trợ nguồn vốn, giảm lãi suất cho vay, chính sách thu hút nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài, … Đồng thời, cần hỗ trợ các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản thông qua các chính sách ưu đãi về đầu tư, sở hữu bất động sản, …
Ba là, kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản phục vụ du lịch nói riêng và thị trường bất động sản nói chung để giữ vững sự ổn định của thị trường này. Chúng ta cần sự phối hợp của các Bộ, ban ngành và cơ quan chuyên môn để kiểm soát và phát triển thị trường bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp phát triển mạnh mẽ, triển vọng nhưng phải an toàn, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đồng thời, nâng cao vai trò của nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản để kịp thời can thiệp, tháo gỡ những khó khăn, thử thách gặp phải trong quá trình điều hành hoạt động của thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp.
Bốn là, giữ vững sự ổn định của hoạt động du lịch nông thôn, chú trọng và khơi dậy tiềm năng du lịch nông nghiệp ở mỗi vùng miền để tạo ra sự đa dạng của hoạt động du lịch nông nghiệp. Bất động sản phục vụ du lịch phụ thuộc nhiều vào các hoạt động du lịch, chính vì thế, hoạt động du lịch nông thôn cân bằng ổn định thì bất động sản du lịch mới phát triển bền vững. Để làm được điều này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương cần phải theo dõi, kiểm soát chặt chẽ các hoạt động du lịch, đảm bảo các hoạt động du lịch nông nghiệp diễn ra lành mạnh, mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đáng nhớ cho du khách, đồng thời giữ gìn cho các hoạt động du lịch vẫn giữ nguyên bản sắc văn hóa, không bị mai một hay thương mại hóa nhằm mục đích sinh lợi. Hơn thế nữa, cần phải đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả của các hoạt động du lịch bằng các nâng tầm cho nông nghiệp sinh thái, phát triển vùng nông nghiệp kết hợp du lịch trải nghiệm và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xung quanh… để gia tăng cơ hội và tác động lan tỏa, liên ngành cả về kinh tế và xã hội.
Cuối cùng, nhận thức của mỗi cá nhân, tổ chức trong xã hội về việc đóng góp vào sự phát triển của nền du lịch nông nghiệp nước nhà. Chúng ta cần sự đồng lòng của người dân Việt Nam bởi chỉ khi có sự ủng hộ của du khách thì khu du lịch mới phát triển mạnh mẽ và thu lại nhiều lợi nhuận. Bằng việc ủng hộ và quảng bá du lịch nông nghiệp rộng rãi, mỗi chủ thể trong xã hội đã thể hiện trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với sự phát triển của văn hóa dân tộc và nền kinh tế của Việt Nam.
Kết luận
Việt Nam là một đất nước nổi tiếng với nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp đẽ và văn hóa đặc sắc, lâu đời, giàu tiềm năng và có nhiều thế mạnh cho việc phát triển ngành du lịch nói chung và du lịch nông nghiệp nói riêng, là điều kiện thuận lợi để bất động sản phục vụ du lịch phát triển. Bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp hình thành muộn hơn so với các thị trường bất động sản nhà ở, dịch vụ khác, tuy nhiên loại hình bất động sản này lại phát triển nhanh chóng, mạnh mẽ và có nhiều dư địa để phát triển lớn mạnh hơn nữa trong tương lai [8]. Chính vì vậy, công cuộc phát triển bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp đòi hỏi chúng ta phải chú trọng đến các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển và tính đặc thù của thị trường bất động sản du lịch, biện pháp được đề ra để giải quyết vấn đề phải mang tính hiện đại và thích ứng với sự phát triển năng động của thị trường, đáp ứng yêu cầu khách quan của thực tiễn đặt ra. Có như thế, thị trường bất động sản phục vụ du lịch nông nghiệp mới phát triển mạnh mẽ, đóng góp phần lớn vào quá trình phát triển nền kinh tế quốc gia.
Tài liệu tham khảo
- Cổng thông tin điện tử Chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng nông thôn mới, “Thực trạng du lịch nông nghiệp, nông thôn ở Việt Nam”, http://nongthonmoi.gov.vn/Pages/thuc-trang-du-lich-nong-nghiep-nong-thon-o-viet-nam.aspx, truy cập ngày 03/5/2023.
- Nguyễn Thị Nga, “Bất động sản du lịch và vai trò của thị trường bất động sản du lịch đối với sự phát triển của nền kinh tế và chiến lược phát triển ngành du lịch ở Việt Nam”, https://phaply.net.vn/bat-dong-san-du-lich-va-vai-tro-cua-thi-truong-bat-dong-san-du-lich-doi-voi-su-phat-trien-cua-nen-kinh-te-va-chien-luoc-phat-trien-nganh-du-lich-o-viet-nam-a255254.html, truy cập ngày 03/5/2023.
- Vân Nhi, “Du lịch nông nghiệp, nông thôn: “Mũi tên” trúng nhiều đích”, https://kinhtenongthon.vn/Du-lich-nong-nghiep-nong-thon-Mui-ten-trung-nhieu-dich-post55841.html, truy cập ngày 03/5/2023.
- Hà Trung, Toàn Hậu, “Đánh thức tìm năng du lịch nông nghiệp, nông thôn”, https://nhandan.vn/danh-thuc-tiem-nang-du-lich-nong-nghiep-nong-thon-post748269.html, truy cập ngày 03/05/2023.
- Thanh Tú, “Những yếu tố tác động tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng”, https://vtc.vn/nhung-yeu-to-tac-dong-toi-thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-ar379053.html, truy cập ngày 03/5/2023.
- Nguyễn Văn Vẹn, “Phát triển thị trường bất động sản bền vững tại Việt Nam”, https://mof.gov.vn/webcenter/portal/vclvcstc/pages_r/l/chi-tiet-tin?dDocName=MOFUCM271122, truy cập ngày 03/05/2023.
