Trong bối cảnh nguồn vốn cạn kiệt, hoạt động mua bán dự án (M&A) được xem là chiếc “phao cứu sinh” cho doanh nghiệp bất động sản, tuy nhiên vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn về pháp lý. Ảnh: Gia Miêu
Nhiều thương vụ M&A đã diễn ra trong những tháng qua. Chẳng hạn, CTCP Đầu tư Nam Long (mã NLG) công bố hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước, được thành lập vào năm 2018 để phát triển dự án Khu đô thị Nam Long Đại Phước (quy mô hơn 45 ha tại Đồng Nai).
Hay như CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã PDR) đã hoàn tất việc chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Địa ốc Hòa Bình, sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, TP.HCM. Kế hoạch chuyển nhượng này nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư của Phát Đạt với mục đích tối ưu nguồn lực đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh toán nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn.
Trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn tứ bề, hoạt động M&A được dự báo sẽ diễn ra mạnh hơn trong năm 2023 với dòng tiền đến từ nhà đầu tư nước ngoài. Việc nhiều doanh nghiệp nước ngoài tiến hành thâu tóm dự án bất động sản trong nước góp phần giúp lĩnh vực bất động sản giữ vững vị trí thứ 2 về thu hút vốn đầu tư FDI với hơn 4,45 tỉ USD trong năm 2022, chiếm hơn 16% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 1,8 tỉ USD so với năm 2021.
Hoạt động mua bán dự án dự báo sẽ sôi động. Ảnh: Gia Miêu
TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc quỹ đầu tư DGCapital cho rằng M&A không chỉ đơn thuần là xu hướng thu gom tài sản tích trữ, mà trở thành giải pháp nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh đối với các doanh nghiệp. Đồng thời, mục tiêu của các thương vụ cũng dịch chuyển từ “cạnh tranh, đối đầu” sang “đầu tư, hợp tác” nhằm tạo giá trị cộng hưởng cùng phát triển.
M&A dự án sẽ đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản trong nước, cũng là “khẩu vị” ưa thích của khối ngoại khi tin tưởng vào tiềm năng tăng trưởng của thị trường. Bởi vậy, trong năm 2023, hoạt động M&A sẽ tiếp tục được đẩy mạnh và là động lực hồi phục cho thị trường bất động sản. Tất nhiên, điều này không có nghĩa là các nhà đầu tư sẽ tham gia M&A một cách dễ dãi, mà ngược lại, còn trở nên thận trọng, quan sát thị trường kỹ càng hơn, nhất là khi kinh tế vĩ mô còn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất định như hiện nay.
Đặc biệt câu chuyện không tháo gỡ được pháp lý khiến thị trường bất động sản mất đi sức hút đối với khối ngoại. Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam thì dù Chính phủ đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn đến thị trường bất động sản hiện nay, hay UBND TP.HCM cũng đã chủ trì nhiều cuộc họp với các sở để giải quyết các vấn đề. Tuy nhiên, vấn đề lớn là hành lang pháp lý chồng chéo các luật lẫn nhau. Nếu vấn đề này không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, chúng ta phải trình Quốc hội thông qua các luật mới, nhưng điều này sẽ mất rất nhiều thời gian.
Điều cần làm trước mắt là tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng.
Nhìn ở góc độ chuyên gia đầu ngành về lĩnh vực tư vấn đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam, ông Khương cho biết, các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư.
