Góp ý từ Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) về Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-BTNMT cho biết cần có những điều khoản rõ ràng hơn nhằm đảm bảo tính khả thi.
Theo đánh giá của Hội Thẩm định giá Việt Nam, Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 về định giá đất cần có những quy định rõ ràng để đảm bảo tính khả thi.
Trong chi tiết về sửa đổi, bổ sung Điều 6 (quy định về Phương pháp Thặng dư) trong Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Hội Thẩm định giá Việt Nam đồng ý với phương án 2, nhưng đề xuất hoàn thiện khoản b, điểm 2 như sau:
“b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quy định và hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác nhau trong tạo doanh thu, bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, biến động giá chuyển nhượng và giá thuê. Việc biến động giá chuyển nhượng và giá thuê sẽ được áp dụng theo dữ liệu từ cơ quan thống kê. Trong trường hợp không có dữ liệu từ cơ quan thống kê, thì sẽ tính theo dữ liệu từ các báo cáo biến động thị trường của các đơn vị chuyên về quản lý bất động sản, hoặc dựa trên hợp đồng thuê phổ biến trên thị trường. Trường hợp không thể xác định được mức biến động giá chuyển nhượng và giá thuê từ các cơ sở dữ liệu trên, thì sẽ căn cứ vào chỉ số giá nhóm hàng bất động sản trung bình trong vòng 5 năm liên tiếp (tính từ ngày 01 tháng 01 đến ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá…”
Hơn nữa, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã đề nghị Ban soạn thảo Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (Dự thảo) cần quy định rõ một số điểm để tránh sự hiểu sai có thể gây khó khăn trong việc thực hiện khi Dự thảo được áp dụng.
Cụ thể, Dự thảo hướng dẫn về tổng chi phí phát triển giả định bao gồm thành phần chi phí là “Lợi nhuận của nhà đầu tư, bao gồm rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (đối với các nhà đầu tư sở hữu 100% vốn đầu tư cho dự án)”.
VVA đã đề nghị làm rõ hơn về quy định này, nếu nhà đầu tư không sở hữu 100% vốn đầu tư cho dự án (với việc vốn vay theo quy định đầu tư), liệu chi phí vốn có được tính là một thành phần chi phí riêng?
Dự thảo hướng dẫn về tổng chi phí phát triển giả định bao gồm thành phần chi phí là “Các chi phí khác theo quy định của pháp luật”.
VVA đã đề nghị làm rõ “các chi phí khác” được hiểu là những chi phí nào, liệu chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố biến động giá trong quá trình thực hiện dự án có được xem là chi phí khác không?
Theo VVA, nếu không có chi phí khác nào, đề nghị loại bỏ thành phần “Các chi phí khác theo quy định của pháp luật” để tránh sự hiểu sai có thể xảy ra.
Dự thảo hướng dẫn “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quy định cụ thể các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí”.
VVA đã đề nghị làm rõ quy định này có áp dụng cho từng dự án cụ thể hay là quy định chung cho tất cả các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư trong một khoảng thời gian cụ thể.
Theo VVA, nếu là quy định chung, đề nghị hướng dẫn thêm về cách định lượng các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí (quy mô khu đất, vị trí địa lý khu đất, điều kiện kinh tế xã hội tại địa điểm khu đất…) vì mỗi khu đất có các đặc điểm kỹ thuật và kinh tế riêng biệt.
Đối với quy định về “Lợi nhuận của nhà đầu tư”, VVA đã nhận thấy rằng một số địa phương quy định Lợi nhuận của nhà đầu tư = Tỷ suất chiết khấu, trong khi một số địa phương quy định Lợi nhuận của nhà đầu tư > Tỷ suất chiết khấu. Do đó, VVA đề nghị quy định rõ nội dung này để đạt sự thống nhất trong cách tính và giải trình ở các tỉnh thành.
Đối với quy định về “Suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành”, VVA đã đề nghị cần quy định rõ khi áp dụng suất vốn đầu tư, ưu tiên áp dụng suất vốn đầu tư của từng tỉnh hoặc của Bộ để đạt sự thống nhất.
Liên quan đến định giá đất, Trung tâm Phát triển Bất động sản tổ chức chương trình đào tạo “ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO CÁC HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ”, chương trình đào tạo sẽ cung cấp cho người tham dự những thông tin, kiến thức quan trọng, cần thiết từ lý thuyết đến thực tiễn chuyên sâu về định giá bất động sản.
– Thời lượng: 4 buổi (~ 20 tiết)
– Thời gian: Thứ Năm và Thứ Sáu ngày 27 – 28/7/2023
– Địa điểm: Tầng 3, Cung Triển lãm Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng Quốc gia, số 1 P. Đỗ Đức Dục, Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội
Xem chi tiết và đăng ký tại đây: https://training.redcenter.vn
Liên hệ BTC:
SĐT: 098.291.5526 (Ms.Thanh Bình)
Email: red.vnrea@gmail.com
Website: www.redcenter.vn
