RED Center – Chính phủ cần tăng cường hỗ trợ trực tiếp cung cấp cơ hội cho người dân để tham gia vào xây dựng và sở hữu các căn nhà ở xã hội thay vì sử dụng hỗ trợ gián tiếp như hiện nay.
Việc phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam đã nhận được sự quan tâm đặc biệt và đã đạt được một số thành tựu đáng kể. Tháng 6 năm 2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn, và đang triển khai 294 dự án khác với quy mô khoảng 288.499 căn. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030,” cần phải thực hiện các giải pháp sau đây:
Thứ nhất, tăng cường vai trò của Nhà nước: Nhà nước cần tham gia trực tiếp vào việc tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thu nhập thấp. Đồng thời, cần khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Hiện nay, để tạo ra quỹ nhà ở xã hội tại Việt Nam, Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp tư nhân thông qua các ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuế, lãi suất ngân hàng và khống chế lợi nhuận, chi phí, giá bán, đấu nối hạ tầng…
Cụ thể, về việc miễn tiền sử dụng đất, thuế, phí, lãi suất, và các ưu đãi đối với các doanh nghiệp tư nhân, có thể hoàn toàn đủ để Nhà nước tạo ra một lượng lớn nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê theo mô hình tương tự như New Zealand.
Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, các hỗ trợ này, bao gồm miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế VAT, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (10%), hỗ trợ lãi suất ngân hàng… tương đương khoảng 17-20% tổng mức đầu tư dự án. Tỷ lệ này tương tự với mức hỗ trợ của Chính phủ New Zealand.
Nếu mức hỗ trợ tối đa lên đến 20%, thì đối với một dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, khoản hỗ trợ từ Nhà nước sẽ chiếm khoảng 200 tỷ đồng.
Theo tính toán của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, với hơn 300 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị đã hoàn thành, và giả sử với mức đầu tư trung bình mỗi dự án là khoảng 500 tỷ đồng, tổng mức đầu tư cho các dự án này sẽ là khoảng 150.000 tỷ đồng. Với số tiền hỗ trợ của Nhà nước vào khoảng 30.000 tỷ đồng, số tiền này hoàn toàn có thể được sử dụng để tạo lập và hỗ trợ cho thuê nhà ở xã hội theo mô hình mới. Cụ thể, ước tính chi phí xây dựng một căn nhà ở xã hội cho công nhân, có 1-2 phòng ngủ, dao động từ 250 triệu đến 500 triệu đồng. Dựa trên số tiền hỗ trợ hiện tại, Nhà nước có thể xây dựng một quỹ gồm từ 60.000 đến 120.000 căn nhà ở xã hội.
Với giá thuê trên thị trường, giá thuê cho một căn nhà ở xã hội 1-2 phòng ngủ hiện đang phổ biến khoảng 5 triệu đồng/tháng. Nếu Nhà nước hỗ trợ 20% giá thuê, thì tương đương khoảng 1 triệu đồng/căn/tháng, hoặc 12 triệu đồng/căn mỗi năm. Như vậy, hàng năm Nhà nước có thể hỗ trợ tiền thuê cho 2,5 triệu căn nhà.
Nếu thuê mua theo mô hình 30 năm tương tự như Brunei, số tiền hỗ trợ sẽ lên đến 360 triệu đồng/căn. Với số tiền hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Nhà nước, có thể tạo ra hơn 83.000 căn nhà xã hội.
Thời gian hỗ trợ cũng quyết định đến quỹ căn nhà ở xã hội cho thuê. Ví dụ, Nước Đức trợ cấp tiền thuê nhà dành cho người có thu nhập thấp chỉ trong khoảng thời gian nhất định, từ 12 đến 20 năm đối với căn hộ đã được cải tạo và từ 20 đến 40 năm đối với các căn hộ mới xây. Sau thời hạn này, các căn hộ sẽ được cho thuê lại hoặc bán theo giá thị trường. Nhà nước chỉ trợ cấp để bù đắp khoảng cách giữa chi phí cấu thành một đơn vị nhà ở xã hội bình quân và giá bán nhà cho người có thu nhập thấp, theo mô hình một số nước khác đã áp dụng. Điều này cũng có thể là một kinh nghiệm Việt Nam có thể học hỏi để đảm bảo an sinh xã hội và cân nhắc sử dụng hài hòa nguồn lực hỗ trợ.
Bên cạnh đó, theo Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, để đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030, cần khoảng 849.500 tỷ đồng, chủ yếu từ nguồn vốn xã hội hóa. Trong đó, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp chiếm khoảng 60% tổng số căn hộ, với nhu cầu vốn khoảng 637.000 tỷ đồng, và nhà ở xã hội cho công nhân chiếm khoảng 40% tổng số căn hộ, với nhu cầu vốn khoảng 212.500 tỷ đồng.
Nếu giả định mức đầu tư tổng cộng 850.000 tỷ đồng để phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, số tiền hỗ trợ 20% tổng mức đầu tư sẽ là khoảng 170.000 tỷ đồng. Dựa trên ước tính này, Nhà nước có thể tạo lập một quỹ nhà ở xã hội lớn hơn nhiều để bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua.
Hệ thống nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc doanh nghiệp tư nhân tạo lập sẽ đảm bảo chất lượng và an toàn cho các công trình xây dựng nhà ở, đặc biệt tại các khu dân cư lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, đây cũng là cơ hội để đảm bảo rõ ràng trách nhiệm giữa doanh nghiệp kinh doanh vì lợi nhuận và doanh nghiệp xã hội phải thực hiện trong các dự án nhà ở xã hội, để đảm bảo rằng hoạt động kinh doanh diễn ra theo cơ chế thị trường. Doanh nghiệp tư nhân tham gia cung cấp nhà ở xã hội có thể được hỗ trợ bởi Nhà nước theo mô hình của New Zealand.
Như vậy, việc Nhà nước tham gia tích cực vào việc tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội sẽ cung cấp cơ sở để tăng nguồn cung cấp nhà ở cho thuê, giải quyết vấn đề chỗ ở cho người có thu nhập thấp. Bởi thực tế, cho đến nay, không phải ai có thu nhập thấp đều đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, vì họ phải đáp ứng ba yếu tố về nhà ở, đăng ký cư trú và thu nhập, trong đó, cư trú tại nơi có dự án nhà ở xã hội ít nhất 1 năm và mức lương không quá 11 triệu đồng/tháng.
Hơn nữa, việc xây dựng hệ thống nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc doanh nghiệp tư nhân tạo lập sẽ đảm bảo chất lượng và an toàn cho các công trình xây dựng nhà ở, cũng như đảm bảo hạ tầng kỹ thuật tại các khu dân cư, đặc biệt tại các khu đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Điều này đồng nghĩa với việc người dân sẽ có cơ hội sống trong những căn nhà an toàn và ổn định trong thời gian dài, đặc biệt sau sự kiện cháy chung cư mini gần đây tại số nhà 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ. Sự kiện này đóng vai trò như một bài học quý báu, cho thấy cần phải tập trung vào việc xây dựng nguồn cung cấp nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.
Thứ hai, tạo quỹ nhà ở xã hội: Nhà nước có thể hỗ trợ các doanh nghiệp tư nhân thông qua miễn thuế, lãi suất thấp, và khống chế lợi nhuận, giá bán, và chi phí. Số tiền hỗ trợ này có thể được sử dụng để xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
Thứ ba, đa dạng nguồn lực đầu tư: Cần xem xét các mô hình như quỹ CPF của Singapore và mô hình đối tác công tư (PPP) trong phát triển nhà ở xã hội, giúp đa dạng hóa nguồn vốn. Ngoài ra, cần nghiên cứu việc vay vốn với lãi suất ưu đãi từ các tổ chức định chế tài chính quốc tế như Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB).
Thứ tư, đa dạng địa điểm xây dựng: Cần xem xét chính sách hỗ trợ và quy định để cho phép xây dựng nhà ở xã hội không chỉ ở ngoại ô mà còn cả trung tâm thành phố, gần các trung tâm công nghiệp và dịch vụ, đảm bảo tiện ích và tiếp cận hạ tầng.
Thứ năm, đa dạng sản phẩm và phân khúc nhà ở xã hội: Cần đa dạng hóa sản phẩm và phân khúc nhà ở xã hội, bao gồm nhà phố, chung cư, các phân khúc giá rẻ, trung bình và cao cấp.
Thứ sáu, gắn dịch vụ khác: Cung cấp các dịch vụ hỗ trợ như vận chuyển và tài chính cho người thuê mua nhà ở xã hội. Có thể áp dụng mô hình thuê mua nhà ở xã hội thông qua trừ tiền lương, giống mô hình Brunei.
Thứ bảy, Thành lập cơ quan chuyên trách: Nên xem xét việc thành lập một cơ quan chuyên trách quản lý nhà ở xã hội để cải thiện quản lý và phát triển mô hình này.
Thứ tám, hỗ trợ tư nhân: Ngoài việc tạo lập quỹ nhà ở xã hội, cần hỗ trợ tư nhân bằng cách cung cấp miễn thuế, khả năng vay vốn ở lãi suất thấp, và tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc xây dựng và quản lý dự án.
Thứ chín, khuyến khích sử dụng công nghệ: Sử dụng công nghệ và quy trình xây dựng hiệu quả để giảm chi phí và thời gian xây dựng.
Cuối cùng, đảm bảo quản lý hiệu quả và kiểm soát chất lượng xây dựng: Để đảm bảo rằng những căn nhà ở xã hội được xây dựng đúng chất lượng và an toàn.
Những giải pháp trên có thể giúp Việt Nam tiến gần hơn đến mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.
