Nhiều điểm quan trọng đã được thay đổi trong Luật Kinh Doanh Bất Động Sản sửa đổi, và dự kiến sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Với sự tán thành của 465/469 đại biểu Quốc hội, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản sửa đổi đã được thông qua tại cuộc họp ngày 28/11/2023 và sẽ chính thức có hiệu lực từ 01/01/2025. Có nhiều điều khoản mới sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm việc siết chặt quy định về phân lô, bán nền, và quy định về việc nhận cọc tối đa 5% giá bán đối với hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Gia tăng trách nhiệm của Chủ đầu tư:
Trong thời gian trước đó, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho các đối tác trong hợp tác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, Luật sửa đổi tiếp tục hạn chế cả việc ký hợp đồng đặt cọc. Điều này xuất phát từ việc chủ đầu tư được phép nhận cọc không quá 5% giá bán. Đồng thời, luật cũng tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tiếp nhận tiền cọc, tiền bán, chuyển nhượng bất động sản từ khách hàng.
Luật hóa quy định về Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng:
Luật sửa đổi cũng đưa ra quy định chi tiết về mua bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Trước đó, Nghị Định 02/2022/NĐ-CP đề cập đến mẫu hợp đồng cho thuê căn hộ du lịch, nhưng Luật sửa đổi sẽ thay thế nó và chỉ nhấn mạnh sự tồn tại của sàn xây dựng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, không giữ lại khái niệm “căn hộ du lịch”. Điều này có thể ảnh hưởng đến các nhà phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khi phát triển sản phẩm trong tương lai.
Buộc phải áp dụng hợp đồng mẫu:
Luật sửa đổi rõ ràng yêu cầu chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tuân thủ hợp đồng mẫu theo quy định của Luật. Điều này nhấn mạnh sự cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và đảm bảo lợi ích cộng đồng. Ngược lại, các tổ chức và cá nhân khác không phải chủ đầu tư không bị buộc phải áp dụng mẫu hợp đồng, chỉ cần tuân thủ quy định của Luật và Bộ Luật Dân Sự.
Ghi quyền nhận cọc của chủ đầu tư:
Luật sửa đổi đặt rõ quy định về việc chủ đầu tư dự án có thể nhận cọc không quá 5% giá bán khi bán nhà ở hoặc công trình xây dựng. Điều này đã mở rộng khả năng đặt cọc hơn và tạo điều kiện cho chủ đầu tư để đánh giá thị trường. Tuy nhiên, điều kiện nhận cọc kèm theo các hạn chế chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch.
Chứng minh nghĩa vụ tài chính đối với đất đai
Luật sửa đổi quy định rõ ràng về việc chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa sản phẩm vào kinh doanh. Điều này bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí liên quan đến đất đai đối với Nhà nước. Quy định này đảm bảo rằng chủ đầu tư đã đủ điều kiện và có khả năng tài chính để phát triển dự án.
Trái ngược với quy định trước đây, Luật sửa đổi cho phép khách hàng lựa chọn có cần bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ từ ngân hàng hay không. Điều này mang lại quyền lựa chọn và giảm áp lực tài chính cho khách hàng, đặc biệt là khi họ giao dịch với các chủ đầu tư uy tín.
