Thời gian gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đối mặt với một loạt thách thức, đẩy nó vào tình trạng trầm lắng với nguồn cung và thanh khoản giảm sút đáng kể. Mặc dù Chính phủ, các bộ, ngành, và địa phương đã nỗ lực để cải thiện tình hình, thị trường vẫn đối diện với nhiều khó khăn trong giai đoạn sắp tới.
Khó khăn xuất phát từ cơ chế và chính sách
Theo Bộ Xây dựng, thị trường BĐS đã gặp phải nhiều khó khăn trong giai đoạn vừa qua. Một trong những vấn đề đáng chú ý là hệ thống pháp luật liên quan chưa đồng bộ, không đồng bộ với sự phát triển của thị trường. Nhiều dự án tại các địa phương gặp khó khăn trong triển khai, đặc biệt là tại các địa phương lớn, khoảng 70-80% dự án đã phải tạm dừng. Doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn; thị trường đối mặt với sức mua kém, thanh khoản giảm… Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết, khoảng 70% khó khăn xuất phát từ cơ chế chính sách, đặc biệt là liên quan đến quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, và đấu giá đất.
Khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam mới đây cho thấy, có đến 2/3 doanh nghiệp gần như không phát triển dự án mới trong 1 năm qua. Nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư sang các kênh khác như tiết kiệm và chứng khoán.
Thủ tục hành chính và thời gian dự án
Theo doanh nghiệp BĐS, thủ tục hành chính cho dự án BĐS lý thuyết mất từ 1,5-2 năm, nhưng thực tế có thể kéo dài đến 4-5 năm hoặc thậm chí 10 năm. Điều này làm giảm nguồn cung BĐS, đặc biệt là thời gian gần đây khi thanh tra và kiểm tra ảnh hưởng đến tâm lý của các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án. Mặc dù Chính phủ và hệ thống ngân hàng đã nỗ lực giảm lãi suất 1-2%, nhưng nếu giảm thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm lãi suất lên đến 12-15%. Lãi suất vay theo gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội vẫn quá cao, khó tiếp cận cho chủ đầu tư và người mua nhà.
Hiệp hội BĐS Việt Nam báo cáo rằng nguồn cung BĐS giảm sút nghiêm trọng. Trong năm 2022, nguồn cung chỉ đạt khoảng 50.000 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% so với năm 2018 (trước đại dịch Covid-19). Cấu trúc nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Trong 3 quý năm 2023, nguồn cung tăng nhẹ so với năm 2022, nhưng vẫn giảm mạnh so với giai đoạn trước dịch. Sự thiếu hụt nguồn cung phù hợp, kết hợp với dòng tiền yếu, làm giảm niềm tin của khách hàng và làm giảm lượng giao dịch.
Thách thức giai đoạn 2023-2030: Bước đi và kiểm soát mới
Dự báo của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy rằng thị trường BĐS giai đoạn 2023-2030 sẽ phát triển mạnh mẽ, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ vào những bước tiến trong môi trường pháp lý. Luật Đất đai và các luật liên quan dự kiến sẽ được sửa đổi, hoàn thiện để thống nhất trong giai đoạn 2023-2024. Những sai phạm trong quản lý đất đai, đầu tư xây dựng dự án BĐS và sử dụng vốn trái phiếu đang được xử lý mạnh mẽ, giúp tăng tính minh bạch, ổn định, và bền vững cho thị trường.
Tuy nhiên, thách thức vẫn là có. Tốc độ đô thị hóa tăng sẽ đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại giá thấp sẽ tăng mạnh, nhưng nguồn cung chưa đủ đáp ứng. Tiến độ giải ngân đầu tư công chậm, áp lực lạm phát và tăng lãi suất, khó khăn trong khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS vẫn là thách thức lớn. Sự sụt giảm thanh khoản, chênh lệch cung – cầu, giá nhà đất tăng, chất lượng hạ tầng còn hạn chế, và biến đổi khí hậu đều có thể ảnh hưởng đến khả năng phát triển bền vững và lành mạnh của thị trường trong dài hạn.
Theo dự báo của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, thị trường BĐS cần khoảng 2,5-3,5 triệu tỷ đồng/năm vốn trung và dài hạn để phát triển. Mặc dù có nhiều kênh cung ứng vốn đa dạng và có nhiều tiềm năng tăng trưởng, nhưng từng nguồn vốn đều mang theo những vấn đề tiềm ẩn, có thể ảnh hưởng đến hiệu quả và sự thông suốt trong cung ứng vốn cho doanh nghiệp và thị trường BĐS.
Trong giai đoạn 2023-2024, Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV và thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, nhận định thị trường sẽ đối mặt với 6 thách thức lớn. Sức cầu yếu, giá năng lượng và lãi suất cao; rủi ro tài chính liên quan đến tỷ giá và chứng khoán nhạy cảm hơn; đầu tư công tăng nhưng chưa có đột phá; doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn; thị trường trái phiếu và BĐS đang phục hồi nhưng chậm; và quá trình cải cách thể chế vẫn chậm so với nhu cầu, với tình trạng sợ sai và sợ trách nhiệm phổ biến. Tuy nhiên, ông Lực tin rằng thị trường BĐS đã vượt qua thách thức lớn nhất và trong tương lai, nó sẽ phát triển theo hướng tích cực với sự giảm lãi suất và sự thấm nhập tốt hơn của các chính sách “giải cứu”.
