Thị trường BĐS quý IV/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới, đặc biệt là những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển.
Chiều ngày 12/10, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức công bố Báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2022 và Dự báo tình hình thị trường quý IV/2023” nhằm tổng kết thị trường quý 3 năm 2023 và đưa ra những dự báo về thị trường bất động sản những tháng cuối năm.
Sự kiện có sự tham dự của Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các chuyên gia bất động sản, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS… và thu hút đông đảo sự quan tâm của Hội viên VARS cùng các cơ quan báo chí truyền thông.
TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, kinh tế Việt Nam đang trên đà phục hồi, là một trong những điểm sáng của nền kinh tế thế giới đang trong bối cảnh suy yếu, biến động khó lường. Tổng sản phẩm trong nước (GDP) tăng trưởng với xu hướng tích cực, GDP quý III/2023 tăng 5,33% so với cùng kỳ năm trước. Kim ngạch xuất khẩu, giải ngân vốn đầu tư công, tổng mức bán lẻ hàng hóa nội địa, số lượng doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động… đều có kết quả khả quan.
Sự phục hồi của nền kinh tế cùng với những dự báo tích cực về tăng trưởng kinh tế chắc chắn sẽ kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ… Đặc biệt trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá bất động sản tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến.
Hơn thế nữa, Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp kể từ tháng 3/2023. Lãi suất vay ngân hàng có sự điều chỉnh giảm rõ rệt, dao động từ 6,7% đến 10%, tiệm cận về mức đầu năm 2022, giảm từ 0,4% đến 3,5% so với cuối quý II/2023. Đây là mức lãi suất thuận lợi cho người mua nhà. Mua nhà để ở trong giai đoạn này sẽ tận dụng được tối ưu những lợi thế về tín dụng và mặt bằng giá cả.
Kết quả khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động cho thấy, có tới 60% số người được hỏi cho biết khách hàng của họ, là các nhà đầu tư đã tham gia thị trường bất động sản trước đó, sẽ đầu tư bất động sản nếu lãi suất tiếp tục giảm.
Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn trong bối cảnh sản xuất, kinh doanh khó khăn, sức hấp thụ vốn của nền kinh tế kém, họ sẽ thận trọng hơn trong việc lựa chọn và tính toán, khai thác các gói vay tài chính cho các tài sản “gửi gắm” cũng như sẽ không tất tay vào các kênh đầu tư này.
Bên cạnh đó, hầu hết các nhà môi giới được hỏi cũng đánh giá cao các nỗ lực của cơ quan quản lý nhà nước và dự báo khả quan về quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.
Lượng giao dịch tăng dần theo thời gian
Tại sự kiện công bố, bà Phạm Thị Miền, Phó Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư bất động sản VARS cho biết, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện, đặc biệt so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay.
Thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP.HCM…
Đạt được kết quả trên là nhờ có sự nỗ lực, liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp; nhờ những động thái quyết liệt của Chính phủ cùng các cơ quan, bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.
Gần 20 động thái, văn bản dưới luật liên quan được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập, với nội dung ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp; trên tinh thần tiếp thu các ý kiến đóng góp, sửa đổi, bổ sung theo hướng phù hợp với chiến lược nhà ở của quốc gia.
Thông tin về hàng trăm dự án được tháo gỡ, tái khởi động trở lại góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia; giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”.
Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường. Theo đó, quý II/2023 thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I. Đến quý III, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I/2023. Tuy nhiên, tính chung 9 tháng năm 2023, lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất.
Nguyên nhân do thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, do giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.
Nhiều phân khúc, khu vực đã vượt “đáy”
Bên cạnh tổng kết, đánh giá thị trường bất động sản quý III/2023, các chuyên gia tại sự kiện cũng đưa ra những dự báo về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2023. Đã có nhiều quan điểm khác nhau khi nói về thị trường địa ốc giai đoạn tới, tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, một số phân khúc ở rất nhiều địa phương đã có dấu hiệu vượt “đáy”.
Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes, để xác định thị trường đã vượt “đáy” hay chưa, cần đưa ra các dấu hiệu về vượt “đáy”, như đã không còn giảm giá sâu, dừng giảm giá hay giá bắt đầu tăng lên, tâm lý nhà đầu tư phục hồi tích cực,…
“Theo quan sát của tôi, thị trường bất động sản nhà ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.
Phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá, khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá quanh 2 tỷ đồng, có tỷ lệ hấp thụ 70-80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% mức giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30-50 triệu đồng/nền. Trong khi đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm”, ông Chung chia sẻ.
Để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng của các thị trường đã vượt “đáy” đạt như kỳ vọng cũng như thúc đẩy tiến trình phục hồi ở các phân khúc, khu vực khác, ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng Ban nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư kiến nghị, cần có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường. Hiện tại, nguồn cung vẫn bế tắc, mới chỉ có khoảng 10% dự án được tháo gỡ.
Mặc dù đã có nhiều hơn sự “góp mặt” của một số “cánh chim đầu đàn” trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Tuy nhiên, thị trường bất động sản quý IV/2023 sẽ khó ghi nhận sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn do nguồn cung vẫn chưa thể “đột phá”, do các dự án cần một khoảng thời gian tương đối để có thể triển khai, đủ điều kiện mở bán. Số lượng các dự án nhà ở xã hội sắp mở bán trong thời gian tới vẫn còn rất ít so với nhu cầu.
Đồng quan điểm với ông Cương, ông Nguyễn Hoàng Nam, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản VARS, Tổng Giám đốc CTCP G-Home chia sẻ thêm, ngay cả khi đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được thực thi tối đa, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể đáp ứng đủ nhu cầu. Trong khi đó, quá trình triển khai, xây dựng đến mở bán dự án nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc, từ cơ chế pháp luật đến quy định và điều kiện mua cũng như các trường hợp được thụ hưởng chính sách.
Ông Nam kiến nghị, chính sách về nhà ở cần hướng đến mọi tầng lớp trong xã hội. Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội cần thay đổi phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao.
Dưới góc độ chuyên gia, TS. Trần Xuân Lượng đánh giá cao định hướng nghiên cứu và công bố các chỉ số bất động sản, đặc biệt là Chỉ số giá của VARS. Chuyên gia này hy vọng, những thông tin dữ liệu của VARS sẽ tạo thêm cơ sở để điều tiết nguồn cung, tính thuế đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hạn chế tranh chấp đất đai…
Nhu cầu ở thực hiện đang rất cao và chắc chắn sẽ tăng cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa… Đặc biệt là ở các tỉnh thành có kinh tế phát triển đa dạng như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng. Tuy nhiên, chưa có tổ chức nào công bố chính thức các báo cáo đánh giá về tình hình phát triển nhà ở các khu vực này.
Trước tình hình đó, dự kiến tại Diễn đàn bất động sản được tổ chức vào cuối năm 2023, VARS sẽ công bố các chỉ số bất động sản, là cơ sở để các nhà phát triển dự án tham chiếu để khi dự án hình thành có thể đáp ứng được từ 60-70% nhu cầu thực tế, đảm bảo các yêu cầu để thu hút sự tham gia của các định chế tài chính, các đối tác nước ngoài.
Kết luận sự kiện, ông Trần Văn Bình, Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS chia sẻ, cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì “niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư” chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường bất động sản thực sự trở về trạng thái bình thường.
Thị trường bất động sản quý IV/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới. Đặc biệt là những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao.
